房地合一稅，是指賣出房子、土地時，「賣方」需要繳納的所得稅。
雖說是賣方義務，但「節稅」須趁早準備，在當初買房或修繕時就應保留相關發票。
房地合一制的核心精神是「鼓勵長期持有，抑制短期炒作」，所以，也有「免稅」或「退稅」的適用條件。

自從105年房地合一稅上路後，整合土地、建物的適用稅率，一併採取房地合一稅。

因此，該房地當初是在
(1)105年1月1日以後購入，適用新制(房地合一所得稅)。

(2)104年12月31日以前購入，適用舊制(土地增值稅+綜合所得稅)。

舉例說明：
(1)A君在103年8月1日購入房地，於111年9月1日出售→適用舊制(土地增值稅+綜合所得稅)。

(2)B君在105年2月1日購入房地，於111年3月1日出售→適用新制(房地合一所得稅)。
(上述出售日期，原則上以所有權移轉登記日為準)

新制試算(105年1月1日後取得)
➥ https://bit.ly/3iN1ss4

舊制試算(104年12月31日前取得)
➥ http://bit.ly/3GNAmc7

為了避免投資客炒房進行許多短期交易，政府推出房地合一稅2.0，從110年7月起正式上路。

修法後個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間延長。

營利事業(法人)比照個人，按持有期間採差別稅率，分開計稅。

✅ 適用對象
110年7月起，交易下列項目
1. 105年1月1日以後取得房地。
2. 105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
3. 105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
4.  符合一定條件之股份或出資額。

舉例說明
A君購買一戶1,000萬元房產，持有3年後出以1,460萬元售出，另外支付仲介及代書費用約45萬元，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬元。

(成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額)x35%

1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬

400萬x35%=140萬元房地合一稅

但是，若A君持有6年後售出，會因為適用「課稅所得400萬元扣除免稅額」，因此，免繳稅！

土地漲價總數額查詢
➥http://bit.ly/3kn6ETR

財政部網站快速試算
➥ https://bit.ly/3iN1ss4

1.取得房地達可供使用狀態前支付的必要費用：

如購屋時的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等費用，以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。

2.取得房屋後，於使用期間支付之增置、改良或修繕費（俗稱的裝修費），但須同時滿足能增加房屋價值或效能，且非二年內所能耗竭。

裝修費應備文件：
相關發票憑證、估價單及給付工程款等證明文件

3.移轉費用：如售屋時所支付之仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等；未能提示相關費用證明文件或提示相關費用金額小於成交價額×3%者，按成交價額3%計算，以 30 萬元為限。

⚠不可減除的費用
(房地持有期間的下列費用)
1. 房屋稅
2. 地價稅
3. 管理費
4. 清潔費
5. 水、電、瓦斯費
6. 金融機構借款利息

交易日前3年交易損失金額:

依房地合一新制計算之個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易損失，得自交易日以後3年內，自其他新制的交易所得中減除。

適用自住房地免稅額優惠，需同時符合下列規定：

(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

(2)交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

(3)個人與其配偶及未成年子女，於交易前6年內未曾適用自住房地免稅優惠。

非自願因素交易5年以下房地，適用20%稅率（個人）

若賣屋須繳房地合一稅，在2年內完成先買後賣，或先賣後買，仍可申請「重購退稅」，退回先前所繳的稅!

舉例說明
A君賣屋
1500萬 成交價
80萬 房地合一稅

2年內又以
1200萬 購入新房
將會按比例退回64萬元

(1200萬/1500萬)x80萬=64萬

⚠貼心叮嚀
不論有無應納稅額，都必須在房屋、土地完成所有權移轉登記日後30天內至國稅局填寫房地合一稅申報書。

需要準備的文件包含:
• 申報書
• 買賣交易契約書影本
• 其他有關扣抵證明

參考資料：僑馥建經。