【2025最新】桃園丁種建築用地、工業用地法規解析：用途、限制、買賣全攻略！(上)

作者：不動產經紀人鄭文暉， (103)嘉縣字第00138號）

大桃園地區的工業用地買賣熱度居高不下，其中丁種工業用地（又稱丁種建築用地或「丁建」）因價格相對低廉且可合法設廠而備受關注。但是呢，丁種建築用地的用途與法規限制複雜，許多買家和賣家對其使用限制、容許用途以及交易流程存在不小的疑惑，例如：「丁種建築用地可以蓋房子嗎？」、「丁種工業用地價格走勢如何？」這篇文章將結合2024–2025年最新法規與市場資訊，深入解析桃園地區丁種工業用地的用途、限制與買賣攻略，幫助工業用地與廠房的買賣雙方掌握最新的趨勢，全方位了解丁種建築用地的開發與投資要點。

（小提醒：丁種建築用地的專文從第三節開始，如果要看重點可以直接跳往閱讀，或是利用點擊章節標題跳轉閱讀重點。）

(圖片說明：利用地籍圖資便民服務系統查詢觀音產業園區的非都市土地使用類別）

一、法規脈絡梳理：都市計畫法 vs 非都市土地管制規則

桃園工業用地的管理體系，可分為都市計畫區內與非都市計畫區（都市計畫外）兩大部分。各類法規共同構築工業用地的法源依據和使用審核制度：

• 都市計畫區內：依《都市計畫法》規定，由都市計畫劃定工業區等使用分區。桃園都市計畫內的工業用地又細分為特種工業區、甲種工業區、乙種工業區及零星工業區等類型（其中甲、乙種工業區最常見）。都市計畫內工業區的土地屬建築用地的一種，開發時須遵循都市計畫細部計畫所公告的容許使用項目、建蔽率和容積率等規定。在桃園市，甲種工業區通常容許中小型無污染工廠和倉儲，乙種工業區則以輕工業為主並禁止高污染或高危險性行業。都市計畫法提供明確的審查標準，使甲、乙種工業區的開發核准相對快速且程序單純。企業在都市計畫區內設廠，多直接購買已劃定為甲種工業區的土地進行開發，因為其法規明確、開發程序單純，可有效降低風險。
   
• 非都市計畫區（都市外）：適用《區域計畫法》及《非都市土地使用管制規則》等規範。非都市土地細分為多種使用地類別，其中甲、乙、丙、丁種建築用地是四種可供建築使用的類型。這四類建地依所在地環境與用途而定義，各有不同的容許用途與限制（下節詳述）。
  
• 在非都市土地上興辦工廠，必須符合所在土地的使用分區管制，通常需辦理土地使用變更或專案核准手續。例如，將農地變更為丁種建築用地以設置工廠，就屬於專案申請事項，需要經過地政、農業、環保、水利等多單位審查許可。桃園市政府亦訂有《桃園市非都市土地丁種建築用地容許作工業設施使用之低污染事業認定審查作業要點》，要求申請在丁種建築用地設廠者通過低污染事業審查認定。總的來說，在都市計畫外興辦工業，企業需走「使用核准制度」——先確認土地已編定為可建築使用的類型（如丁種），再取得工業用途許可，程序相對繁複。這套核准制度源自政府對農地與環境的保護，避免未經管制的開發。
   

值得注意的是，《國土計畫法》正式上路（實施日期從2025年調整為2031年）後，區域計畫法下原有的19種使用地類別（包括甲、乙、丙、丁建地）將被整併為四大功能分區，但各地仍會在國土計畫中備註原有的使用地類別。

內政部強調，新法不會讓產業用的丁種建地「一夕變住宅」，現行針對丁建的低污染、低強度使用管制將延續。不過，國土計畫法實施後民眾喪失主動申請變更土地用途的權利，未來只有政府才能主導變更。因此，2024年掀起了一波搶搭變更末班車的熱潮：許多地主和企業趕在國土計畫上路前申請將農地變更為建地或工業用地。在桃園，此舉推升了部分區域土地價格，加劇工業用地供需緊張局面（詳見第五節）。總之，在桃園投資工業用地，必須充分了解都市計畫法與非都市土地管制規則交織下的法規脈絡，以及2025年後國土計畫新制對土地開發審核權限的轉變。

二、工業用地分區解析：甲、乙、丙、丁種定義與適用產業

桃園市的工業用地可概分為都市計畫內工業區（主要是甲種、乙種工業區）和都市計畫外建築用地（甲、乙、丙、丁種建地）兩套體系。以下針對四種建築用地類型逐一說明其定義、容許用途及市場現況，以協助讀者了解不同類型工業用地的特性和適合產業：

• 甲種工業區 ：一般指都市計畫內專為工業發展劃定的土地，相當於都市計畫細部分類中的「甲種工業區」。其容許產業以無公共危險之重工業和各類輕工業為主，禁止興建住宅及學校等不相容設施。桃園的甲種工業區多為規劃完善的工業園區，基礎建設齊全、運輸便利，適合中大型工廠設立。法規方面，甲種工業區的建蔽率約60%、容積率約180%（實際容許值應以各案所在地的都市計畫書為準），須留足空地作為消防、道路和綠化。相較其他用地，甲種工業用地法規明確、審核快速，無須辦理額外的土地變更手續，開發風險最低。因此，高科技製造業、大型製造廠通常首選甲種工業區設廠。然而其土地價格也最高，2023年竹科（新竹科學園區）周邊工業用地單坪成交價甚至突破80萬元。桃園雖價格略低於竹科，但優質甲種工業地仍供不應求，市場趨勢呈現量少價揚。
   
• 乙種工業區 ：乙種工業區也是都市計畫內的一種工業用地分區，但性質較混合、多元。其容許使用項目除工廠外，還包括辦公室、商場、倉儲物流等較廣泛用途。法規上要求乙種工業區內僅可設置公害極輕微的工廠及必要附屬設施，嚴禁高風險、高污染產業進駐。各縣市對乙種用地的建蔽率通常介於60%～70%、容積率多在210%以下（資料來源：桃園市都市計畫地理資訊服務網）。桃園市乙種工業區往往位於都市邊緣或鄰近住宅區，例如楊梅、平鎮一些兼具住宅及小型工業功能的區域。這類用地的優點是用途彈性較大，可滿足中小企業設廠或倉儲、辦公的需求；但缺點是周邊多為居住環境，設廠須通過嚴格的環境評估，動力機械亦受限（多要求工廠總馬力11.25KW以下，以避免噪音振動）。由於乙種工業區土地產業價值，市場上價格僅次於甲種。近年因桃園甲種工業地供給不足，不少中小企業轉向乙種工業區或商業區尋找設廠空間，導致違規使用事件頻傳（例如將乙種用地的廠房馬力超限或排放超標）。面對此問題，政府近年也適度鬆綁法規，允許特定低污染產業在乙種建築用地及鄉村區內設置小型工廠，但各地審查標準不一，企業仍須審慎評估鄰避效應與法規風險。
   
• 丙種建築用地：此類建地主要存在於非都市土地中，例如森林區、山坡地保育區、風景區及部分山坡地範圍內的農業區。丙種建築用地通常只允許低強度開發，如小型農莊、休閒設施、環境教育中心等，不適合一般工業用途。為保育自然環境，建蔽率僅約40%，容積率上限約120%甚至更低。許多地方政府進一步嚴格限制丙建的容積率來減少開發衝擊。桃園的山區（如復興區、龍潭丘陵地帶）就有部分丙種建地。由於開發條件嚴苛、需先完成水土保持計畫等，丙種建地的土地價值相對低且市場流動性弱。一般工廠不會選擇丙種用地設置，唯一可能相關的是觀光工廠或需結合自然環境的產業，但亦需符合環保與土地法規。
   
• 丁種建築用地（丁種工業用地）：這是本文討論的重點。丁種建地係屬非都市土地中的一種，用途專供工廠及工業設施之建築使用。常見分布在一般農業區、特定農業區，以及部分鄉村區或山坡保育區內。換言之，丁種建築用地可理解為「非都非都市計畫區域的工業建地」。依《非都市土地使用管制規則》，丁建建蔽率70%、容積率300%，是四種建地中建築強度最高的一種（允許建3層樓左右廠房，且土地利用效率高）。但相對的，使用限制也最嚴格：丁種建地僅能興建工廠及其附屬辦公室，不得作為一般住宅或商業用途。尤其不得蓋純住宅，若將丁建土地蓋成民宅使用，將違反非都市土地使用管制規定，可依區域計畫法處分。丁種工業用地只能用來蓋工廠並取得工廠登記證，大部分實際上都被當作小型工業廠房或倉庫使用。
  
  桃園市政府規定，丁種建築用地欲設廠，事業類別須經審查屬於「低污染」。例如電子產品組裝、精密機械加工、無嚴重廢水廢氣排放的食品包裝等，才可能通過低污染事業認定。反之，高污染、高風險產業（如電鍍、化工、爆炸物等）一律不准在丁建用地設立。甚至在審查中，會考量鄰近是否有住宅或學校，即便屬低污染行業，鄰避風險大的也可能被拒絕或要求嚴格環評。此外，為了防止未經核可就擴大生產，《工廠管理輔導法》等法規對丁種用地上的小型工廠統一限制動力上限為11.25KW（約15匹馬力）。超過此規模就不視為「小型作業廠」，屬違規設廠。整體而言，丁種工業用地適合低污染、中小型規模的製造業或倉儲物流業。如果企業產線規模較大、設備功率需求高，丁建可能無法滿足需求，需要考慮都市計畫內工業區。
   

市場趨勢：傳統上，丁種建築用地因位處農業區、周邊生活機能較弱，地價明顯低於都市土地，對預算有限的企業具吸引力。據不動產估價師統計，2010年代桃園一般丁建土地行情每坪可能僅數萬元，約為都市工業區用地價格的一半以下。然而，近年來丁種工業用地價格快速上漲。一方面，由於桃園甲種工業區土地供不應求，不少中小企業轉向購買丁建設廠；另一方面，投資客看好國土計畫法上路前的變更機會，紛紛搶進農地市場。例如2024年桃園土地交易單筆總價最高紀錄即是一件農地轉手案：蘆竹區坑口段約1.59萬坪農牧用地以新臺幣34.9億元成交，換算每坪約22萬元。建築師分析，其高價源於看好該地變更為丁種建築用地後可開發廠辦，雖需經歷地政、農業、環保等關卡審查，但買家仍願意埋單。又如部分靠近都市邊陲、有潛力改作工業的農地，也在2023年出現價格跳漲現象。不動產估價師指出，原本桃園一般丁建土地可能每坪6萬元左右，市場一度傳言國土計畫實施後如果允許轉住宅，價格可翻倍至12萬元。雖然內政部澄清丁建土地不會輕易變成住宅用地（詳後），但投資人對丁建的想像空間已推升其交易熱度。2024年桃園丁種工業用地平均單價同比上漲，估計漲幅達兩位數百分比，熱門區甚至超過3成。

總結四種類型：甲種工業地定位高、價格貴、適合大型無污染工廠；乙種工業地彈性大、鄰避多、適合小型工業或複合用途；丙種建地強調保育、不太適合設廠；丁種工業地成本低但限制多、適合低污染中小企業。投資人應根據自身產業性質與規模，選擇適當用地類型。在桃園，若追求設廠便利與產業聚落效益，甲種工業區仍是首選；但若重視土地成本並能符合低污染限制，丁種建築用地則提供了一條可行途徑。

圖表：甲乙丙丁四種建築用地的用途、用地限制、優缺點比較

三、丁種建築用地專章：用途、建蔽率容積率、產業類別與設廠條件

接下來我們聚焦丁種工業／建築用地本身，詳細說明其主要用途、法定建蔽率與容積率、容許設立的產業類別以及廠房興建條件。由於丁建用地的開發規範相當特殊，理解這些細節有助於正確評估丁種土地的價值與可行性。

1. 丁種建築用地的用途與法規依據

用途定位：丁種建築用地是「供工廠及相關工業設施建築使用者」的土地類型。簡而言之，丁建地就是合法蓋工廠的土地，其存在旨在允許一定程度的工業活動進入農業或鄉村地區，以因應產業用地需求。然而，法律對其用途有嚴格限定：只能興建工業用途建築。依桃園市的規定，丁種建地容許的使用項目包括：

• 工廠廠房或相關生產設施：例如製造工廠、組裝線、倉庫、產品檢驗場等。但須注意在一般農業區、特定農業區及鄉村區內的新設工廠，限於經直轄市或縣市政府認定的低污染事業。也就是說，申請者必須提出事業性質說明並通過環保單位審核，確認其生產過程對周遭居民安寧及環境不會構成明顯影響，才核可設置。
   
• 附屬辦公室：廠區內可附設必要的辦公空間，供企業管理、人事行政等使用。但此類辦公室須與工廠運作直接相關，不可獨立出租或作一般商業辦公用途。（法源： 非都市土地使用管制規則）
   

除了上述兩項，「不得」用於其他任何用途。特別是住宅用途被明令禁止：依《非都市土地使用管制規則》，丁種建築用地不得興建純住宅或與住宅結合的建築。（早期位於已開發工業區的工業社區，且已有規劃案者算是例外），也就是說，地主不能在丁建地上蓋一棟看似住宅的建築供自己或他人居住。如果違規興建住宅（哪怕是名義上的「員工宿舍」但實際做住宅使用），即屬逾越容許使用項目，將違反《區域計畫法》第15條第1項，可依同法第21、22條處以拆除、罰款等處分。有些投資人過去曾企圖「打擦邊球」，在丁建地蓋外觀像別墅的建物，註明用途為工廠，其實作住宅販售，這就是所謂「種房」亂象。2024年底，內政部特別澄清，國土計畫法並未放寬丁種建地的住宅使用，《建築法》和《都市計畫法》仍規定丁建主要供工業、倉儲用途，未來如要改作住宅也需經嚴格程序且調降容積（降至120％）後方可，也可望提高新式住宅開發的新可能性和需求。

但是，目前國土計畫法已經由立法院三讀延後至2031年才施行，但原先因為來不及上車而作罷的變更案，也將重啟申請腳步，該法對於非都市土地中的農地影響最大，因為現行農地上有許多違章工廠，在未來國土法上路後將面臨拆遷、罰款等後果；加上完成變更後的土地地價有望翻上數倍，於是陸續申請將農地變更為建地。

丁種建築用地（丁建）而言，也增加可用作住宅的土地使用彈性，將進一步推升土地價值翻倍。現況下的丁建只能作工廠使用，但經過國土計畫法的改動後，同樣的土地只需將容積率調降至120％，即可興建住宅，也就等同於業者可自行決定是要沿用工廠維持營業，或是犧牲容積率換取住宅價值充分利用。

法源依據：丁種建築用地的設置與管理，主要依據《區域計畫法》《非都市土地使用管制規則》以及地方政府訂定的實施細則。在中央層級，非都市土地被劃為農業區的，可透過區域計畫將部分地塊編為「工業建築用地」（即丁種）。其建築容積、強度等在全國法規資料庫中有統一規定。上述提及的建蔽率70%、容積率300%即是依照全國統一標準。各直轄市、縣市政府可在此基礎上制定認定標準，如桃園市經發局訂有「丁種建地低污染事業審查要點」，內列出允許的低污染行業類型清單供審查參考。這些行業通常涵蓋：電子資訊、生物科技、精密機械組裝、食品加工（無氣味排放者）、倉儲物流、研發設計中心等。而明文排除的行業包括：石化、金屬冶鍊、電鍍、紡織染整、大型畜牧加工等易產生污染或重大環境風險者。不僅如此，即便行業本身低污染，廠房規模也受限——正如前節提到的功率限制100㎡基礎面積、11.25KW馬力等，都是為了確保在農業區裡的工廠規模小型化。換句話說，政府對丁種工業用地採取「定性 + 定量」雙重控管：定性上限定行業屬性，定量上限定規模與容積強度。

2. 建蔽率與容積率規範：丁種建地能蓋多大？

建蔽率70%、容積率300%是丁種建築用地的兩項核心指標。這意味著，例如1000平方公尺（約302.5坪）的丁建土地，最多可建蓋700平方公尺的建築基底面積，且總樓地板面積上限為3000平方公尺（約907.5坪）。在實務上，這讓丁建地上的廠房通常可以蓋到2~4層樓高（依建蔽配置而定），遠超過甲、乙種工業區常見的一兩層廠房高度。例如桃園某些甲種工業區廠房考量運輸與消防，多建一層或兩層，但丁建土地因為地價低廉，業主傾向爭取最大樓地板以提高產值，因此會蓋滿三層甚至四層（前兩層設產線，頂樓當倉庫）。容積率300%給予了這種彈性。

不過，需要注意以下實務要點：

• 留設空地：建蔽率70%仍要求留有30%的空地。此部分空地通常必須規劃為道路、消防動線、排水溝、綠化區等用途。尤其在農地環境，沒有市政下水道，因此廠內常需要自行設置雨水滯洪池、污水處理設備等，這些都占用空地面積。所以雖然容許高達70%的基地建築覆蓋，但為了符合法令和實用需求，業主多半不會真的把土地蓋到滴水不漏，還是會預留若干作業空間。
   
• 樓層高度與結構：非都市土地因周圍多開闊地形，對建築高度並無像都市建築那樣嚴格限制，一般丁建廠房高度依容積需求決定。但值得提醒是，如果丁建土地鄰近機場、高壓電塔或風景區，仍可能有個案的限高規定。此外，多層廠房涉及結構安全與上下料流動問題，建造成本也比單層廠棚高。因此，投資前要計算容積效益：若產業不需要多樓層（例如只有一條生產線），蓋滿容積未必划算；若產業高附加價值且需要潔淨室多樓層，則丁建300%的容積是優勢。
   
• 地方特殊規範：有些縣市對丁種建地訂有額外限制。例如桃園以外的某些地方政府，基於環境考量，可能規定實際容積率低於300%或附帶某些開發強度減量措施。目前桃園市並未額外降低丁建容積率，但要求在報建前，必須完成環境影響評估（水保、防洪、交通等）審查。審查若認為原容積開發恐加劇周邊負擔，可能要求減少建築規模。因此，雖法規上給了上限300%，但實際可核准的容積率可能打折。
   

總而言之，丁種工業用地容積利用潛力高，這是其吸引投資的一大賣點。但高容積必須以符合環保與安全為前提。投資人在規劃丁建廠房時，應諮詢專業建築師，確保建築設計在建蔽/容積率內合法合規，並且滿足消防、污水處理、停車等配套要求。若設計過度極端地壓榨容積，反而可能在申請時被要求修改。

3. 容許設立的產業類別：低污染事業範圍

如前所述，丁種建築用地只允許低污染工業。那麼「低污染」的範圍如何界定？桃園市依中央指引列出了禁止項目和容許項目兩大類：

• 嚴格禁止的行業：凡屬公共危險性或高度污染的製造業均不可進駐丁建。例如製造、儲存爆炸性物質（火藥、雷管等）、石化化學製程（含大量易燃溶劑、酸鹼液體，如煉油、乙炔、強酸製造等）、電鍍與表面處理（會產生重金屬廢水）、大型畜牧屠宰（惡臭及廢水）、水泥陶瓷窯業（高溫燃燒耗能）等等。這些產業通常被要求進駐特定工業區或甲種工業區，有完善公害防制設施。丁種建地周邊多為農田或村莊，上述行業一律不允許。
   
• 有條件容許的行業：被認定為低污染、低強度的工業活動。例如：電子資訊組裝（不涉及化學製程，僅零件組合）、光電與精密儀器製造（需無塵但污染少）、食品加工（無明顯氣味及大量廢水，如包裝、烘焙類）、服裝或木製品加工（需控制噪音粉塵）、倉儲物流中心（僅儲存，不生產污染物）、研發實驗室（小規模試製）等。桃園經發局的審查要點中，對這些行業會要求具體說明製程：使用何種原料、有無排放、有無廢液，並提交空污、水污防制措施計畫。審查通過後，業者須簽署承諾遵守環境法規，在營運中也接受不定期稽查。值得一提的是，為配合中央推動產業轉型升級，桃園等地亦鼓勵綠色科技產業在丁建用地落地，如太陽能組件組裝、節能設備生產等——這類產業本身符合法規鼓勵方向，加上污染低，更容易取得核准。
   
• 其他附屬用途：丁種工業用地除了主要工業活動，允許附帶一些輔助設施：如員工餐廳、變電站、水塔、停車場等，只要是正常廠區需要，都可在設計時一併納入。不過，員工宿舍通常不被允許獨立興建；少數情況下可能允許在廠房內劃出極小部分作值班室、宿衛室，但不可作長期居住。這方面各地執行略有不同，一般原則是不鼓勵人口長期居留丁建廠區，以免變相成住宅區。
   

在桃園要把一塊丁種建築用地成功開發工廠，行業選擇很關鍵。建議企業在購地前，先行向桃園市政府相關單位（經濟發展局工業科或區公所）預詢所屬行業是否可設置，或參考《桃園市低污染事業審查要點》中的行業清單。如果行業屬性不確定，可考慮尋求環境顧問評估。一旦盲目買地投入，卻因行業不符規定而拿不到工廠登記，將導致嚴重損失。

4. 廠房建設與設廠條件：從申請到登記

在取得丁種建築用地後，業主還須完成建廠的許可與審查流程，包括建造執照、工廠登記等：

• 建造執照申請：與一般建地蓋房子一樣，在丁種建地蓋廠房需要向建管單位申請建造執照。不同的是，丁建用地需先有「建築線」方可申請執照。建築線指土地臨接道路的邊界線，有了它才能核發建照。如果丁建地本身臨公路，則可直接指定臨路一側為建築線；但許多丁建地是在農區內，不一定有直接連通公路的出入口，這就牽涉「袋地通行權」問題（詳見第十節）。簡言之，如果土地與公路無適宜聯絡，依法就無法核准建造房屋。所以若丁建地是所謂「袋地」（被鄰地包圍無路），地主必須依《民法》第787條規定，有償向鄰地取得通行權後，劃設通路才能辦建照。這可能透過協商購買土地的一部分作路，或訴諸法院裁定通行範圍並支付償金。臺灣近年對袋地問題頗為重視，2023年憲法法庭對相關案件作成解釋，要求法院在判定通行權時兼顧比例原則，選擇對鄰地損害最小的路徑，並保障袋地主合理使用土地的權利。桃園亦有案例：某工廠地處平鎮區無出路，經訴訟獲准從鄰地主宅旁騰出3米寬通道進出並支付鄰地補償。實務新制下，只要符合袋地要件，地主可依法主張通行，不致因鄰居阻撓而無路可用。但程序可能曠日廢時，建議投資前即確認土地有合法道路，或與鄰地先簽訂通行契約，免得建廠計畫延宕。
   
• 工廠登記與設廠許可：廠房興建完成後，企業須向經濟部工業局或地方經發局申請工廠設立登記。對於位於非都市土地（丁建）的工廠，這步同樣不可少。審查重點包括：廠房是否依建照竣工，使用項目與當初申請低污染事業類別是否一致，環保設備是否到位等。如果企業過去曾有在農地違章設廠的紀錄，應趁這次重新登記時一併處理補救。沒有工廠登記的廠房，將被視為違法工廠，可能遭斷水斷電及罰款。
   
• 環安消防驗證：製造業營運須符合各項專業法規，如《空氣污染防制法》《水污染防治法》《職業安全衛生法》《消防法》等。在設廠過程中，相關證照如排放許可、消防安檢合格、勞安合格都要取得。尤其丁建用地位於鄉村，消防資源遠較市區少，因此廠方須自備足夠消防設備與緊急應變計畫。桃園市政府對新設工廠多半會要求自建消防水池、裝設火警自動警報、定期辦消防演練等。這些條件都需在申請建照與工廠登記時提交設施設計或計畫書，經審核才核准。
   

綜上，丁種建築用地蓋工廠雖在用地取得上門檻較低，但建廠許可流程繁瑣且需跨領域專業。建議企業在展開丁建土地投資時，組成專業團隊：包括土地規劃顧問、建築師、環評工程師、法律顧問等，共同評估項目可行性並代辦申請。只有依法取得每一環節的許可，您的丁建工廠才能真正合法營運、長遠發展。

工廠設立（變更）流程說明：

1. 文件準備：
   • 準備相關文件，包括：
     • 土地登記謄本：確認土地為工業用地或丁種建地。
     • 建物使用執照：確認建物使用用途為廠房。

1. 環保判定：
   • 將工廠所在地縣(市)政府環保機關進行審核，確認是否符合環保法規。
   • 審核項目包括：
     • 敏感區位：確認工廠是否位於環境敏感區域。
     • 固定污染源：評估工廠是否產生固定污染源。
     • 土壤污染評估：評估工廠是否可能造成土壤污染。
     • 廢清書：審核廢棄物清理計畫書。
     • 水污染防治：審核水污染防治措施。
     • 毒性化學物質：審核毒性化學物質管理。

1. 工廠登記核准：
   • 由縣(市)政府工商課審核工廠登記申請。
   • 審核重點：
     • 是否有工廠設廠標準？
       • 農藥工廠設廠標準
       • 飼料工廠設標準
       • 飼料油脂工廠設廠標準
       • 環境用藥工廠設廠標準
       • 藥物製造工廠設廠標準
       • 化粧品製造工廠設廠標準
       • 食品工廠建築設備設廠標準
       • 酒產製工廠設康標準
       • 動物用藥品廠設廠標準
       • 菸產製工廠設廠標標準

1. 會勘 (若有設廠標準)：
   • 若有相關工廠設廠標準，則通知相關單位進行會勘，例如：衛生局、財政局等。

1. 核准工廠登記：
   • 若無相關工廠設廠標準，或會勘通過後，縣市(市)政府工商課核准工廠登記。

（圖片說明「丁種建地設廠流程圖」）

四、法規限制與常見誤解：違章、住宅混用與袋地通行權

在丁種工業用地的開發實務中，有幾個常見誤區與雷區需要特別注意。像是違章使用、住宅混用以及袋地通行權新制這三方面，以下文章可以協助澄清迷思並說明合法合規的做法。

誤區1：丁種建地能「變相」蓋住宅嗎？

誤解釋疑：有些人以為只要把住宅外觀蓋得像廠房，或登記用途寫工業，就能在丁種建築用地上蓋房子自住。事實上這是違法的，也是主管機關近年重點稽查對象。正如前文強調，丁建地主要供工業生產，嚴禁純住宅用途。曾出現的案例是，有建商購買多筆丁建土地，興建外觀豪華的透天建物，聲稱為「廠辦結合宿舍」，實則對外販售當住宅。這類「工業宅」已被政府明確認定違規，一經查獲將處以斷水電、罰鍰甚至拆除的處分。內政部在2024年底特別澄清：丁種建地不會一夕變住宅，國土計畫法也沒有讓丁建自由轉住宅的條文。因此，投資人切勿抱持僥倖心態。即便未來法規有所調整，也極可能要求經正式變更和容積調降才允許住宅用途，不會讓工業用地持有人隨意蓋房牟利。

合法界線：那麼在丁建廠房內可否有生活空間？依規定，廠區建築內可有極有限的住宿性質空間，例如值班人員休息室或廠警宿舍，但一般限制在建築物總面積的一小部分，且不得分戶登記或獨立出入口。也就是說，只能當附屬設施，不能將廠房一部分出租給外人居住，更不能以「員工宿舍」為名行一般公寓之實。若企業確有員工住宿需求，應選擇在鄰近住宅區另設宿舍，或配套交通車接駁。主管機關目前對廠房內居住現象相當敏感，有違法苗頭會要求改善或撤離。總而言之，目前丁種建築用地上蓋住宅行不通，切莫受不實傳言影響而違規興建，否則損失慘重。

誤區2：丁種工業用地可以「工業+住宅」混用嗎？

誤解釋疑：有些業者希望「住工合一」，即樓下做小工廠樓上住人，或者在廠房旁加蓋自用住宅，認為這樣方便照料生產。這在丁種建築用地上同樣不可行。丁建土地無論上面蓋幾棟建物，其使用執照都會註明工業或倉儲用途，不可能讓其中一棟是住宅。曾經流傳一種觀點，認為把住宅稱作「辦公室」就能蒙混過關，但若有人實際居住且查無工作事實，照樣構成違反使用分區。

合法界線：極少數情況下，一個大廠區範圍內如果跨有都市土地與非都市土地，可能出現廠辦設施在都市區、工廠生產線在丁建區的併案開發狀況。這樣的案子可以透過都市計畫變更或整體開發計畫來解決，但對單一地塊的丁種建築用地而言，還是必須專地專用——只能作工業用途。換句話說，丁種工業用地沒有「工業住宅兩用」的灰色地帶。一旦發現混用，兩邊都不討好：住宅部分拿不到合法門牌（因土地分區不符），工廠部分也可能連帶受罰。建議有此需求的業主，可考慮乙種工業區或商業區的廠辦大樓，這些區域有較多元的使用彈性，某些都計甚至容許在頂樓設管理員宿舍。但丁建絕非此種混用的選擇。

誤區3：買丁種建地不用擔心「袋地」問題？

誤解釋疑：不少買家一聽丁種建築用地能蓋廠房，就興沖沖買下，但忽略了土地出入路權。如果買到的是沒有臨路的「袋地」，未提前處理通道問題，後續可能無法建廠。有人誤以為只要有民法第787條，法院一定會判給一條路，所以不必太在意。事實上，即便法律保障袋地通行權，但取得通行需要時間和成本。近年法院審理袋地案件趨嚴謹，不僅確認是否真為袋地（如果有其他小路可通也許就不構成袋地），還會斟酌申請人是否曾自行造成無路狀態（如自己分割土地導致袋地，則權利受限）。總之，並非買了袋地就理所當然能拿到路，一旦鄰地所有權人抗拒，走法律程序通常要一年以上，還得付不菲的補償金。對想儘快建廠投產的企業來說，這絕對是得不償失的拖累。

合法界線：購買丁種工業用地時，務必確認土地有合法道路銜接。最好在地籍圖上看到標示4米或6米寬的既成道路，或查明土地權狀是否載有巷道地役權。如果沒有，至少要在買賣契約中明訂賣方協助取得通行權，或將鄰地一併買下開路。2024年起袋地通行權的新制強調「必要範圍內行使、損害最小原則」，意味著就算你拿到法院裁定，也只能獲准一條最窄最短的路徑，未來大車通行、增設管線可能仍受限制。因此，對工廠運營而言，道路品質和寬度也很重要。桃園市在2023年配合中央修法，針對袋地申請建築線做出指引：原則上希望地主自行拓寬鄰接道路至至少6米，以符合消防車通行標準，否則即便裁定給通行權，也可能限制車輛類型。總之，別輕忽袋地問題，寧可多花錢買到臨路地，也不要事後陷入漫長的通行權糾紛。

下一篇我們會談到丁種建築用地的買賣與投資攻略，數位工具應用，還有桃園的重大投資動態，與袋地通行權實務新制，請繼續鎖定昱達工商地產的房地產小學堂。