【2025最新】桃園丁種建築用地、工業用地法規解析：用途、限制、買賣全攻略！(下)
作者：不動產經紀人鄭文暉， (103)嘉縣字第00138號）
在【2025最新】桃園丁種建築用地、工業用地法規解析 上篇，我們介紹了相關法規和比較，這一篇我們將會切入實際的買賣交易攻略。
五、買賣與投資攻略：2025最新政策、行情與交易流程
面對桃園丁種工業用地的高漲熱潮，買家和賣家都需要理性評估、謹慎操作。本節將綜合2025年最新政策、市場行情與交易實務流程，提供一份買賣投資全攻略，特別提醒關鍵風險點如產權移轉、產登（工廠登記）及設廠審查等。
1. 最新政策環境更新：國土計畫法延後至2031年實施與工業用地供需影響
根據最新消息，原定於2025年4月實施的《國土計畫法》，目前已三讀通過延後至2031年正式施行。這表示在未來幾年內，民間仍可繼續依循現行模式申請農地變更為丁種建築用地（丁建），也因此形成了一波積極搶搭「農地變丁建」的熱潮。
對於桃園地區而言，2024至2030年間成為重要的申請土地變更關鍵期。許多企業及地主為搶先取得丁種建地資格，正積極送件申請，以避免2031年新法上路後土地變更主動權被收回，屆時土地變更將僅能透過政府主導的定期通盤檢討或特別區域計畫來進行。
此外，《國土計畫法》未來也將賦予丁種建築用地更大的使用彈性，例如：新法實施前編定之丁建，以後被劃為農3（建蔽率40%，容積率120%）經申請同意，即可允許興建住宅使用，這項變動將進一步推動土地價值倍增。因此，無論是對工業用地的供需、市場價格，還是土地使用模式，這項政策延後實施的改動，都將在短期內明顯刺激市場熱絡，並持續推升桃園丁種建築用地的價值與需求。
總體而言，2024至2030年間將持續出現土地變更申請熱潮，現有已編定的丁種建築用地，因供需壓力與未來彈性使用的利多，價值將更為突出，值得投資人密切關注。
桃園供需動態：桃園市近年成為全台工業投資的新寵。2024年市府招商金額高達2100億元，排名六都第一。全球記憶體大廠美光（Micron）、AI晶片巨頭輝達（NVIDIA）都宣布在桃園擴廠；半導體封測龍頭日月光、電源設備廠台達電等科技大廠也陸續投資桃園。此外，物流與食品產業在桃園擴張迅猛：如國泰永聯物流園區、統一企業新廠、爭鮮中央廚房等專案紛紛落地。這些重大投資帶來龐大產廠房需求，使得桃園的工業用地更顯珍貴。為此，桃園市長於市政會議要求各局處加速盤點閒置空間對接產業需求，尤其推進桃園航空城、亞洲矽谷計畫等大型開發。未來幾年，桃園預計透過這些計畫新增數百公頃的產業用地，包括航空城的物流園區、青埔的科技園區擴建等。然而，這些新供給短期內無法立即釋出，加上國土法收緊私下變更，市場將出現存量工業用地搶奪戰。預計2025年桃園丁種工業用地的價格和租金仍有上升壓力，特別是交通便利（鄰近交流道或幹道）的區段將更受青睞。
政府輔導與限制並行：桃園市政府一方面積極招商，另一方面也強化產業用地管理。對未經許可違章設廠者，2020年代中起即展開稽查取締，限期導引納管或停工。對合法進駐者，則推出獎勵：例如廠房容積獎勵（若廠房符合綠建築或設置太陽能，可申請容積放寬幾％）、稅負減免（新設工廠頭幾年免徵房屋稅或低價徵地價稅）等，鼓勵產業升級與合法化。2024年桃園通過了新的土地稅調降方案，對持有工業用地興建廠房者給予一定比例的地價稅減免，以降低用地成本。這些政策利多無疑會進一步提升企業投資工業用地的意願。
2. 市場行情：價格走勢與區域熱點
價格指數：根據實價登錄及市場調查，桃園丁種工業用地近兩年價格持續攀高。2023年全市平均交易單價約每坪10萬～15萬元（依地段不同差異大），較2020年左右上漲約30%-50%。2024年在投資熱潮帶動下，部分熱點區域（如蘆竹、龜山靠近交流道地段）已出現每坪30萬以上成交案例。甚至如前述蘆竹坑口段大筆交易，單價高達22萬/坪，創下區域新高。雖然該案例有特殊性（面積極大且具備變更潛力），但也反映出市場對優質丁建地的渴求程度。目前桃園各區行情 roughly 如下：
- 蘆竹、龜山、桃園區：臨近臺北都會，交通樞紐多（鄰桃園機場、機場捷運、國道等），丁建地稀少而高價。一般每坪25萬以上，頂級地段30萬以上。許多物流中心選址於此，如亞馬遜、DHL等看中交通便捷性。
- 中壢、平鎮、八德：屬桃園中部，工業聚落發展成熟。丁建用地每坪約20~25萬。平鎮一帶有不少電子零組件中小企業工廠，多數廠房需求支撐價格。八德靠近市區，丁建地幾乎消化殆盡。
- 楊梅、龍潭、新屋、大園：屬桃園南部及西部臨海區，土地相對廣闊。丁建用地每坪約20~25萬元，在桃園算相對便宜，但也因周邊環境較農村、交通距離市區遠。一些傳統產業如五金、家具廠較偏好此處。
需要指出的是，丁種工業用地的價格不僅取決於地段，還看其「含金量」：例如、是否有道路、是否已通過低污染審查等。，。相反，如果還只是農地但號稱「可申請丁建」，交易時要折價考量申請的不確定性和時間成本。
租金與報酬率：有些投資客購入丁建地後會興建廠房再出租。桃園廠房租金視規格而定，一般鋼構鐵皮廠房每月每坪約400～600元租金，若新建RC樓房可達800元/坪以上。因此若土地每坪萬、建廠成本每坪萬，總投資萬/坪，年租金回報約%上下。對比近年利率，仍具有吸引力。所以丁建市場也有以租養貸的投資模式存在。但出租廠房也面臨承租戶產業限制問題：必須找到低污染產業承租，否則一旦租客違規生產，地主也會受牽連。因此建議出租時在契約明訂產業範圍，並保留定期稽核權。
3. 交易流程：從看地、簽約到過戶
看地與盡職調查：無論買家或賣家，交易前都應充分調查土地狀況。建議買方透過線上數位工具（下節詳述）查詢土地分區及使用類別。確認賣方聲稱的「丁種建築用地」是否名副其實。如果土地目前還是農地但標榜「可變更為丁建」，則要了解變更條件與風險。最好索取土地登記謄本第二類（包含地目、分區資訊）。同時，實地勘查土地周邊環境：道路情況、鄰近有無敏感設施（住宅、學校、水源保護區等），以預判未來審查難度。賣方則應準備好相關文件，如土地使用分區證明、過往是否有專案申請紀錄等，以增加買方信心。
簽訂買賣契約：由於工業用地交易性質特殊，契約條款建議納入履約保護：例如註明「如因不可歸責於買方之事由（如政府審查不通過）導致無法設廠，得解除契約」等條文，以保障買方權益。此外，可約定賣方協助事項，如協辦低污染事業申請或提供必要文件。如果土地需要辦理變更為丁建才能開發，可考慮簽訂「先決條件式」合約：約定變更核准後再完成過戶，或以分期款綁定變更進度，分散風險。為防範糾紛，建議透過專業不動產經紀人或代書擬訂合約並辦理簽約公證。
產權移轉與過戶：工業用地過戶手續與一般土地類似，在地政事務所辦理登記。需要注意土地增值稅的計算：非都市土地如屬農地可能有優惠稅率，而變更為建地後稅率提高，因此交易時要分清土地現狀稅籍。桃園市的公告地價每年調整一次，可向地政局查詢目前土地評定標準價格以預計稅負。另外，如果土地名下有農業用地貸款或他項權利，須在過戶前清償或解除，否則無法完成移轉。賣方若享有農保或其他農地優惠，出售後可能喪失資格，這也是賣方應評估的。
交屋與價款支付：大筆土地交易建議透過銀行履約保證或開立不可撤銷信用狀。支付時間可分為：簽約時支付訂金，變更/審查通過後支付部分款項，過戶時付清尾款等方式。買方應在交屋時取得土地的所有權狀正本、地籍圖、以及賣方簽具的所有權移轉同意文件等。若契約約定包含附帶物（如已建地上之舊建物或附屬設備），也應一併點交清楚。
4. 注意事項：產權、工廠登記與審查風險
土地產權瑕疵：確認土地權利狀況清晰很重要。如果土地有共有權人，需全部同意出售才可交易。若土地上有租約（如農地出租耕作），也需處理承租人權益。歷史上，有丁建地涉及土地重劃或徵收預告等情事，購買前應向地政局或區公所確認是否列入未來公共計畫，以免買下後面臨政府徵收。對於持分共有土地，不建議購買，否則日後開發還需再行區分或合建，程序複雜。
工廠登記與產登：如前所述，工廠登記證（產業登記）是工廠合法營運的證明。如果買方購地的同時也購買了地上既有廠房設備，務必確認原廠是否有正式工廠登記，以及該登記是否可轉移或需要重新申請。按照規定，工廠登記證不能直接轉讓，需要由新業主重新以自己的公司名義申請。但若原先已納管的特定工廠，應在買賣契約中明訂由誰負責完成後續合法登記。建議在土地移轉後，買方儘速申請新的工廠登記，以免出現無照空窗期被舉報。
設廠審查風險：最大風險莫過於低污染事業審查、環評無法通過。這通常發生在買方對自身產業污染程度估計不足。例如某金屬加工廠以為自己無污染，但審查認為其研磨製程會產生粉塵和廢液，不符低污染標準而被拒。這種情況下土地仍可持有但無法蓋廠，等於投資受困。因此最好在購地前就做預評估，甚至可向經發局提出設廠可行性諮詢，獲得口頭或書面意見再決定。對賣方而言，也可主動提供土地過去是否有申請紀錄資訊，讓買方了解基礎。如果審查需要補件或附帶條件（如增加防污設備），買方應有心理準備接受。若最終不幸審查未過，依照事先約定可能需啟動解約退款機制，這也考驗買賣雙方的誠信和契約履行能力。
融資與稅務：購買工業用地的銀行貸款成數通常比住宅用地低，一般約5成左右，利率視企業財務狀況調整。建議買方在交易前先諮詢銀行可貸款額度，避免資金缺口。賣方在出售後若產生資本利得，需考慮土增稅和個人（或公司）所得稅影響。若賣方是公司，出售土地收益可能課營利事業所得稅，應提早稅務規劃。桃園工業用地行情看漲，也吸引不少短期投機者，但平均地權條例新修法對炒作管制嚴格，短期內轉售獲利可能受限，這點投資客需留意。
六、圖解與實例分析：土地分區示意、常見Q&A、開發成功案例
在理解了上述繁複的法規與程序後，我們透過圖解與案例來具體化這些概念，使讀者更直觀地掌握丁種工業用地的實務操作。
土地分區示意圖
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這幅圖說明了都市工業區與非都市丁建用地在地理上的佈局差異。都市工業區通常規模較大，靠近高速公路交流道或市區，配套道路呈網格狀；而丁種工業用地往往位於農田中，以零星小塊形式存在，周圍道路稀疏甚至沒有直接道路連接。這也反映在開發難度上：都市工業區拿地後即可建廠，而丁建用地常需要先打通道路並整地。
買賣常見Q&A
1) 丁種建地可以蓋住宅嗎？– 不能，僅供工業用途。2) 未來還能把農地變丁建嗎？– 國土計畫後將更難，需政府主導。3) 工業用地貸款成數多少？– 約五成，視銀行與個案而定。4) 買丁種地要注意什麼法規？– 非都市土地管制規則、桃園低污染審查要點等。5) 有無現成網路工具可查分區？– 有，「全國土地使用分區查詢系統」與「地籍圖資便民服務系統」可查。
丁種用地成功開發案例分析
案例：A公司桃園觀音廠房 – A公司為一高科技製造中小企業，主要生產太陽能板組件。2021年公司決定在桃園擴產，因預算有限選擇購買觀音區一處2公頃的農地。經評估該地鄰近台66快速道路匝道，交通尚可，遂委託專業團隊申請變更為丁種建築用地。2022年取得桃園市政府核准（屬一般農業區內低污染產業專案變更），編為丁建用地後，A公司隨即動工建廠。廠房設計為兩層樓鋼構建築，一樓為生產線，二樓為研發與辦公室，總樓地板面積達容積上限約300%。由於太陽能板組裝過程無廢水廢氣排放，順利通過低污染審查。2023年廠房完工並取得工廠登記證，公司正式遷入生產。A公司案例被視為丁種工業用地成功開發的典範：一方面充分利用300%容積擴大產能，另一方面遵守環保規範（屋頂也設置太陽能以符合綠色工廠），贏得地方社區支持。
效益分析：A公司當初購地成本每坪約5萬元（農地價），辦理變更及相關基礎建設投入每坪增加2萬元，建廠成本每坪約10萬元，總計每坪土地建築合併成本17萬元。而周邊甲種工業區土地行情每坪至少25萬，尚未含建廠費。可見透過丁建專案，A公司用較低總成本取得自有廠房。此外，廠房運營後享受桃園市低碳工廠獎勵：由於使用再生能源，獲得地價稅減免20%的優惠，同時在碳權交易市場累積額度。該案例也啟發許多中小企業：若能確保低污染和守法經營，丁種建築用地是一條值得考慮的擴廠途徑。
反之，也有失敗案例值得引以為鑑。例如B公司購買楊梅某丁建地準備設立金屬表面處理廠，但在環評階段因鄰近住宅區遭居民強烈抗爭，最終審查不通過導致計畫流產，土地閒置虧本。這提醒投資人，選址時務必注意鄰避問題，鄰里協調也是關鍵之一。
七、數位工具應用：土地分區查詢、法規比對、公告地價與容積資訊
在資訊時代，掌握便利的線上查詢工具，可以大幅提高對土地法規和資訊的取得效率。以下介紹數款最新的數位工具，供讀者在研究桃園工業用地時善加利用：
- 全國土地使用分區資料查詢系統：由內政部提供的線上地圖服務，只要輸入土地的地段地號或地址，即可查詢其所屬的使用分區（如住宅區、工業區、農業區等）及使用地類別（如甲建、丁建等）。例如輸入桃園市○○段○○地號，系統將顯示該地是「非都市土地 一般農業區 丁種建築用地」。這對辨別一塊土地是否真為丁建地非常有用。
- 地籍圖資網路便民服務系統（easymap）：內政部地政司的電子地圖，提供地籍圖疊合航照圖的查看功能。使用者可在地圖上找到目標地塊，點擊後查看地號、面積、地形圖等。這工具能清楚看到土地的臨路情況、四至範圍，甚至可以測量距離。如果想了解某丁建地是否為袋地、離最近道路多遠，easymap十分好用。
- 全國地政電子謄本系統：可線上申請土地登記謄本（第二類）。謄本中隱去了權利人姓名，但保留了土地的地目、面積、使用分區/地類等重要資訊。若無法親赴地政所，可透過這系統線上申辦並下載謄本，有助於遠端盡職調查。
- 不動產交易實價查詢服務：包括實價登錄網站及一些民間開發的查價平台。輸入桃園市地區關鍵字（如「丁種建地」）可查到近期相關交易案例與價格。雖然丁建土地交易筆數相對少，但透過關鍵字或地段篩選仍能找到些許線索，對研判行情有幫助。
- 公告地價/現值查詢：桃園市地政局網站提供公告土地現值及公告地價的資料庫。以地段為單位公告每坪價值。這對計算土地增值稅、地價稅等稅費有指導作用。雖然市價往往高於公告價，但至少可作參考基準。
- 全國法規資料庫與桃園市法規查詢系統：想深入研究法規條文，可上全國法規資料庫查《非都市土地使用管制規則》《工廠管理輔導法》等全文；桃園市政府法規資料庫則收錄桃園自治條例與行政規則，如前述桃園低污染事業認定要點，可在其中找到PDF或全文。
- 桃園投資通網站：桃園市政府經濟發展局設有「桃園投資通」網站，整合招商資訊、土地供給、政策獎勵等。網站上有產業園區聯合服務中心專區，提供廠商諮詢管道。也有重大投資案例分享，供企業參考決策。
- 碳中和資訊平台：談到永續議題，可以留意桃園市政府環保局的碳中和資訊平台。裡面發布了桃園在工業減碳、碳權交易上的最新政策和工具，例如碳排查詢、申請輔導等，供有意導入減碳技術的工廠使用。
透過上述工具，工業用地買家不必再兩眼一抹黑地決策，而能事前做好功課。舉例來說，若某仲介推薦一塊地自稱「可蓋工廠」，買家可立即用土地分區查詢系統驗證；若系統顯示只是一般農地非建地，那多半暗示還得變更，應謹慎考慮。同樣地，賣家要能對答如流也需借助這些工具核實自己的土地條件，提供準確資訊給買家，才更容易成交。
八、永續與碳權政策：綠色工業園區與碳管理對丁種用地的影響
工業用地的開發不僅要符合傳統法規，也逐漸受到永續發展與碳排管理政策的影響。特別是在全球淨零碳排趨勢下，桃園作為工業重鎮，對新設廠房提出了更多綠色要求。這一節我們探討永續與碳權政策對丁種工業用地發展的衝擊與機遇。
1. 綠色工業園區與低碳輔導
桃園市早在2017年（民國106年）即開始推動《桃園市發展低碳綠色城市自治條例》，引導工廠導入環境保護措施。經發局自該年起實施「工廠綠色化輔導計畫」，針對市內工廠提供節能減碳的技術輔導和補助。例如，鼓勵工廠汰換老舊鍋爐改用天然氣或生質燃料、屋頂架設太陽能板、改用電動運輸車等。在獎勵措施上，桃園對符合低碳標準的工廠給予碳費減免或設備補助。此外，桃園也致力於打造循環經濟工業園區，如規劃中的龜山、楊梅等區域水資源中心與工業園區結合，實現廢水再生利用。
對於丁種工業用地上的工廠而言，這意味著如果能主動採取綠色措施，不僅有機會享有政府補助，在日趨嚴格的環保法規下也能先人一步減輕合規壓力。例如A公司案例中，由於安裝了太陽能板並改善生產流程，其碳排放顯著降低，被桃園市列為示範綠色工廠，享受多項獎勵。反過來說，如果企業無視這些趨勢，未來可能面臨更高的排污費用和社會觀感壓力。綠色化已成為工業用地開發的新常態。
2. 碳權交易與淨零目標
2023年我國通過《氣候變遷因應法》，訂出2050淨零碳排目標，並將建立碳費徵收與碳交易平台。這對工廠的直接影響是：未來大型排碳者須繳納碳費，小型排碳者若有餘額可在交易平台售出碳權（或必須買入不足部分）。桃園工業產值占全台1/5，排碳量大，因此市府也積極與轄內大廠協調減煤、能源轉型等計畫。預估從2024、2025年起，碳費試點將針對特定產業開徵。
對丁種工業用地上的企業而言，雖多為中小型廠，單廠排放不算巨大，但累積起來也不可忽視。建議業者提早盤點自己的碳足跡，該換設備的趁擴廠時就換，該改善製程的及早規劃。否則，一旦碳費開徵，利潤微薄的中小企業可能經不起額外成本打擊。同時，這其實也是一種契機：如果您的丁建工廠能做到接近零碳排放，未來可能有碳權盈餘可出售變現。台灣未來碳交易市場的價格尚未明朗，但參考歐盟等地經驗，每公噸CO2的碳權價值可能不低。小廠賣不了產品配額，可以賣碳權，也許成為另類收入來源。
桃園市為推廣這觀念，舉辦多場碳權政策與企業因應講習會，邀請專家講解國際碳關稅、碳交易實務等。尤其鼓勵園區內的企業聯合起來申請碳權額度，如一個工業區共同投資再生能源，減碳收益按比例分配。對於散落的丁種工業用地工廠，雖然不像園區那樣集中，但也可透過行業公會或者聯盟方式，參與碳權交易，分享資訊資源。未來，如果桃園推行鄉村產業整體規劃，也許會考慮將鄰近的丁建廠房串聯成一個虛擬園區，共同建置能源管理系統，這值得業者關注。
總而言之，永續發展已從選項變成必修課。丁種工業用地的開發者除了傳統的法規審查，也要把綠色環保指標納入考量。所幸政府提供了不少資源與輔導，只要善加利用，不僅不會增加負擔，還可能轉化為競爭優勢。畢竟未來客戶端也愈來愈重視供應商的ESG表現，一座低碳環保的工廠更能獲得國際訂單青睞。
九、桃園重大投資動態：2024–2025工業開發與用地擴建案
本節我們聚焦近兩年桃園的重大工業投資與開發計畫，透過這些案例一覽桃園工業用地發展的脈動，也為丁種工業用地的潛在商機提供啟發。
- 桃園航空城計畫：全台規模最大的都市計畫案之一，桃園航空城預計開發4,500公頃土地，其中包含超過600公頃的產業專用區。2024年經濟部投資台灣方案中，航空城相關投資案湧入，金額全台第一。航空城的產業區鎖定智慧物流、航太、生技等高值產業。目前第一期用地正在徵收安置中，預計2025-2026年陸續釋地。這將大幅增加桃園北部工業用地供給，也可能吸納部分對丁種用地感興趣的買家轉往航空城。建議投資人持續關注航空城招商資訊，畢竟政府主導的大型園區在基礎建設與配套上優勢明顯。
- 亞洲矽谷計畫（青埔高科技園區）：青埔地區原先以住宅商業開發為主，但在亞洲‧矽谷計畫帶動下，市府於2024年提出青埔產業專區擴建構想，擬新增數十公頃供5G、物聯網、AIoT產業進駐。像廣達電腦、思科等企業據傳有意在青埔設置研發中心。一旦落地，周邊相關配套工廠也可能需要用地。由於青埔靠近高鐵，交通極優，未來如能取得產業用地資格，價值想必不菲。現階段青埔附近尚有部分農地保留，投資者可留意市府後續公告，看有無轉為丁種建地或產專用地的機會。
- 中壢工業區擴區：桃園中壢工業區歷史悠久，區內廠商近年也在升級改造。2024年市府與經濟部合作研議擴大中壢工業區範圍，可能向外納入鄰近的農業用地或閒置公有地。若成局，這些納入部分將重新劃為甲種或乙種工業區，並提供給現有廠商擴建或供新廠進駐。對於還未開發的農地地主來說，這是個契機：一旦劃進去，土地價值暴漲且由政府出面開發減少自行變更難度。建議中壢、平鎮周邊持有土地者密切追蹤擴區政策進展。
- 平鎮LCD產業聚落：平鎮及鄰近的龍潭一帶近年形成LCD面板及半導體設備產業聚落，包括友達、迅得機械等設廠。2024年某日系半導體關鍵材料廠也選址平鎮擴廠。為配合集團供應鏈需求，市府可能考慮在平鎮增設小型產業專區或低污染產專（類似丁建模式但區塊化）。這對相關產業的中小企業是利好消息，如有機會進駐專區，比單打獨鬥買丁建地更有規模效益。
- 重大擴廠案：除了新開發，原有廠商的擴廠也影響土地需求。桃園傳統產業如汽車零件龍頭和大工業集團，也陸續釋出擴廠消息。比如和大集團接手一家工具機廠後，計畫在蘆竹擴充產能；還有某電子廠在觀音添購鄰地擴建新廠。這些擴廠案通常涉及企業向鄰近購地。若企業周邊沒有現成工業區地，只能買農地變更丁建。市府往往樂見其成並給予協助。因此，若您手中恰有知名大廠周圍的農地或丁建地，近期不妨主動與該廠接觸，了解是否有併購需求，可能談成高價售出的一筆生意。
總的來說，桃園2024–2025年的產業發展蓬勃，各式投資案環繞，工業用地市場持續升溫。在這波動態中，丁種工業用地扮演著緩衝供應角色：當甲種、乙種用地不敷使用時，它提供了一條出路；而當大型園區開發跟上，它又需找到新的定位（如承接大型園區外圍配套產業）。身處其中的投資人，應審時度勢，把握良機又避開風險。
十、袋地通行權實務新制：修法要點與案例解析，合法通行權處理方式
最後，我們再回到袋地通行權這個讓許多土地開發者頭疼的問題。2024年，因應憲法法庭意旨及實務需求，袋地通行權相關規範和運作有了一些新的發展。本節將統整修法重點與案例解析，說明當前合法處理袋地通行權的途徑。
1. 2024年後修法重點
民法第787條適用新解釋：2023年底，憲法法庭就一件袋地通行權案作出裁判（112年審裁字第1602號），對民法787條作出合憲限縮解釋。重點包括：
- 「與公路無適宜之聯絡」不必然要求完全無路，只要現有通路明顯不堪用（如成本過鉅或繞路太遠），仍可構成袋地。這拓寬了袋地主請求權的範圍。
- 行使通行權時要嚴格遵守比例原則，選擇對鄰地損害最小的方案。（憲法法庭判決書中引述的109年度簡上字第128號，內容非常簡單易懂，有興趣的讀者也可以點擊連結審閱）
以往有些判例允許袋地主開闢寬敞車道穿越鄰地，現在則傾向只給最基本的人車通道寬度。第三，如果鄰地也不是公共道路而是私人土地，那袋地主取得的是役權而非所有權，鄰地所有人仍可就通行方式、時間提出合理限制，並請求相應補償。
建築線指定要件調整：內政部配合上述精神，在《建築技術規則》等相關規定中研擬修正，要求建築執照核發前如涉及袋地通行，建築線指定審查時應確認通行路線合法有效，必要時取得鄰地書面同意或法院裁定文件。換言之，建管單位現在會更嚴格審核「你是不是解決了路的問題」。沒有解決，就不能發建照。這對想邊蓋邊處理通行的人是一個值得警惕的事情：要先解決路，才能蓋房子。
國有土地通行要點：針對許多袋地鄰地是國有地（如河川地、農路）情況，國有財產署訂定的通行作業要點在2024年略作放寬，允許袋地主提出申請後，由國產署視情形提供臨時通行許可，等候正式核撥道路或撥用程序完成。雖然這只適用於國有非公用土地，但至少給了一條臨時解決方案，讓開發不至於停滯。
2. 案例解析：如何合法取得通行權
案例X：平鎮區丁建地通行權訴訟 – 平鎮某農地地主Y於2022年獲准變更為丁種建築用地，但該地塊四周環繞其他私人土地無對外路。Y曾出價購買鄰地開路未果，只好依民法提起通行權訴訟。2024年初法院判決出爐，認定Y土地係袋地，准予Y於鄰地甲的田埂邊緣開闢2.5米寬通路直通最近的鄉道，全長50米。同時裁定Y須按市價補償鄰地甲土地價值損失20平方公尺，約新臺幣40萬元，並負擔通路鋪設及日後維護費用。鄰地甲仍擁有被通行部分的土地，但不得阻撓Y通行及埋設必要管線。判決也限制Y的通行權僅供工廠營運相關之車輛與人員使用，不得對外營利或作他途。
分析：這個案例體現了新制下「損害最小」的原則：2.5米的路只夠小卡車進出，大型貨櫃車恐怕不行，但從比例上照顧了鄰地利益。Y雖拿到路權，但仍需要思考物流安排（大設備可能要拆解後運）。不過至少專案得以進行，Y隨後如願取得建照建廠，並在廠區規劃了臨時轉運空地供大車停靠轉載小車。在新制下，通行路寬往往成為爭議焦點，對袋地主的工廠運營形成挑戰。因此從投資觀點，還是那句話：盡量避免袋地，或預留更大範圍的道路用地。
案例Y：八德區袋地預先協商 – 八德某工業地買家Z在簽約前發現土地僅一角細細接到3米寬巷道，消防要求需6米路。Z果斷要求賣家負責拓寬：最終賣家出資向鄰居購買部分土地使巷道拓至6米，並完成地目變更為道路，才辦過戶。Z因此晚兩個月拿地，但後續建廠順暢無阻。這案例說明協商有時比訴訟有效率，願意多付一些代價，換取合法暢通的道路，比日後卡關值得。
處理方式總結：合法取得袋地通行權無非兩條路：協商或訴訟。協商能雙贏：鄰地獲利，自己得路，但需價格談攏、公平合理。訴訟有保障：依法可得權，但時間長、不確定因素多，新制下拿到的權可能僅勉強夠用。對於工業用地項目，時間就是金錢，因此我們建議只要條件許可，優先協商解決。有時可以創新做法：譬如允許鄰地共享新建道路使用權，或未來優先租用廠房的一部分等，提供誘因促成協議。如果協商完全不通，再準備好專業證據上法院，包括土地測量圖、通行必要性報告、替代路徑評估等，提高勝訴率。
另外別忘了補償是法定義務。主張通行權者應有支付補償的心理預期和財務準備，千萬別覺得路權理所當然免費取得。從長遠看，能用金錢解決的路權，都不是太大的問題；怕只怕遇到鄰地是公共設施保留地、河川這類複雜情況，需要結合行政手段才能解決，那就更應該事前了解清楚。
總結來說，2024年後袋地通行權的新制更趨於平衡各方權益。對丁種工業用地開發者而言，最好在選地階段就將「通行權風險」納入評估，盡量選有路的地；若不得已，也務必熟悉法律賦予的權利並找專業律師協助，以最有效率、合法的方式取得通行路。只有解決了「最後一哩」的道路問題，丁種建築用地的價值才能真正落實。
昱達這樣說
桃園丁種建築用地作為工業用地版圖中的獨特一環，既有價格親民、彈性較高的優點，也伴隨法規限制多、開發難度大的基本面問題。在2025年國土計畫新局面後，丁種工業用地的重要性不減反增，成為承接中小企業擴廠需求的關鍵資源。但唯有充分理解其用途規範與開發流程，投資者才能將這塊「工業寶地」真正物盡其用。
通過本篇攻略，我們梳理了桃園工業用地的法規脈絡，比較了甲乙丙丁各類建地特性，深入講解了丁種建築用地在用途、建蔽率容積、審查限制等方面的要點，並釐清了住宅混用、袋地通行等常見誤區。同時，我們也從政策面解析了最新的土地與產業趨勢，包括永續減碳對工業發展的影響和桃園重大投資動態。最後輔以圖解、Q&A和案例，使抽象的規定轉化為具體經驗，方便讀者消化運用。
對於大桃園地區的工業用地買家來說，在土地有限、管制漸嚴的背景下，掌握資訊、審慎評估、合法經營將是制勝的關鍵。希望本攻略能成為您投資決策時的得力參考，把握契機，乘風破浪，創造屬於自己的成功故事！
