乙種工業用地是什麼？這篇說明乙種工業用地的定義、整理乙種工業用地的5類工廠用途、3類附屬設施，以及8類禁建項目。也會說明乙種工業用地的建蔽率與容積率常見規範，並說明乙工能不能當住宅使用等2個常見問題。
一、乙種工業用地是什麼？劃設於乙種工業區的土地使用類型
（一）乙種工業用地的定義
乙種工業用地，是指位於乙種工業區內，並依法應依乙種工業區使用管制規定加以使用的土地。
依《都市計畫法臺灣省施行細則》第 14 條，都市計畫範圍內的土地，會依實際發展需求劃分為不同的土地使用分區，並分別設置對應的使用規範，例如住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區等。
其中工業區進一步細分為特種工業區、甲種工業區、乙種工業區與零星工業區，用以區分不同工業型態及其對環境與周邊影響程度的管理方式。
再依同細則第 18 條，乙種工業區主要供公害程度較低的工廠使用，並容許設置工廠運作所需的必要附屬設施及與工業發展相關的設施；法規也明確限制與工業無關的建築或土地用途，原則上不開放其他使用，公共服務設施與公用事業設施不在此限制範圍內。
想更完整掌握乙種工業用地在制度中的定位，可以閱讀工業用地分類｜都市與非都市用地差異，4 工業區比較＋7 選址策略，了解各類工業區的使用重點，以及實務選址時應注意的關鍵判斷方向。
（二）乙級工業區與特種、甲級、零星工業區的區別
四種工業區的差異，可以理解為：「城市能接受多大的風險，以及這個風險要不要被集中管理。」
從管理角度來看，特種工業區承接的是一般工業區不適合分散設立的產業，這類產業製程複雜、影響層面較大，因此主管機關會透過集中設置與嚴格審查，來降低對周邊環境與公共安全的衝擊。
甲種工業區則允許較高製造強度，但前提是不能涉及爆炸、劇毒或放射性等公共危險，管理重點放在「守住公共安全底線」。
乙種工業區最貼近一般生活環境，主管機關關心的是污染是否可控制、對周邊影響是否輕微，因此僅適合低污染、低風險的工業型態。
零星工業區的目的不在於吸引新設工廠，而是讓原本就合法存在、且污染與風險都很低的工廠能夠繼續使用。
相對地，零星工業區對公共危險與環境影響的容忍度最低，附屬設施也僅限於實際營運所需。
若你想進一步掌握不同工業地在實際交易時有哪些流程、文件與稅負重點，看這篇工業地買賣懶人包｜12項買賣流程、5類交易文件與課稅費用整理
二、乙種工業用地用途與限制｜5 類工廠、3 類附屬設施與 8 類禁建項目整理
（一）乙種工業用地用途｜可設立 5 類產業工廠
依《都市計畫法臺灣省施行細則》第 18 條精神，乙種工業區可設立的工廠，以「公害輕微之工廠」為主，實務上多集中在以下型態：
- 一般加工與組裝型工廠：以切削、組裝、包裝或測試作業為主，製程單純，不涉及化學合成或高風險反應。
- 電子零組件與精密加工相關工廠：例如電子零件組裝、測試與品管作業，化學品使用量低，對環境影響相對可控。
- 食品製造與食品加工工廠：屬於公害程度較低的產業型態，但仍須符合食品安全與環保相關規定，且不包含屠宰場。
- 低污染之機械或金屬加工工廠：以加工、修整為主，不涉及金屬煉製、高溫熔煉或重化學反應。
- 事故影響可控制於廠區內的工廠型態：即使發生異常狀況，也不致對周邊多數人之安全造成影響。
（二）乙種工業用地用途｜可設立 3 類附屬設施
工廠必要附屬設施
以「直接支援工廠營運」為前提，限於與生產活動具高度關聯之設施，包括：
- 研發、推廣、教育解說、實作體驗空間及服務性辦公室
- 倉庫、生產實驗室、訓練空間及環境保護相關設施
- 員工單身宿舍與員工餐廳
- 與製造、加工或修理業務直接相關之產品或原料買賣、進出口作業空間
- 其他經主管機關審查核准之必要附屬設施
工業發展有關設施
屬於「支援產業發展，但非直接從事生產」之設施，包括：
- 通訊傳播、環境檢驗測定及消毒服務
- 倉儲相關設施（不含零售賣場）
- 冷凍空調工程、機械設備租賃業
- 工業產品展示服務、剪接錄音工作室、影視製作與發行相關設施
- 機車、汽車及機械修理業
- 提供研發、設計、測試、品質管理、流程與製程改善、自動化、污染防治、能源管理等之專業技術服務
- 經核定之企業營運總部
- 經審查核准之大型展示中心、商務中心、職業訓練或創業輔導設施
公共服務設施及公用事業設施
在符合相關比例限制與審查條件下，乙種工業用地可以設置必要之公共與基礎服務設施，包括：
- 警察、消防等公共安全機構
- 變電所、自來水及下水道相關設施
- 煤氣、天然氣加壓站、加油站及瓦斯加氣站
- 廢棄物與廢（污）水處理設施
- 醫療、護理、托嬰、長照等社會福利設施（多設有使用面積比例上限）
- 郵局、銀行及保險分支機構（須符合比例限制）
- 旅館、運動設施及宗教設施（須符合道路條件與建築面積限制）
- 再生能源發電設備及其相關設施
⚠️ 公共服務設施及公用事業設施之使用土地總面積，不得超過該工業區總面積 20%。
（三）乙種工業用地限制｜8 類明文排除的禁建項目
凡涉及高公共危險性、高污染風險，或事故影響可能擴及不特定多數人的工業活動，均屬禁止範圍，包括：
- 爆炸性、易燃性或強氧化性物質製造：例如火藥、雷管、過氧化物、硝酸鹽、黃磷等，屬高事故風險產業。
- 高壓氣體與液化石油氣之製造與儲存：原則上禁止，僅氧、氮、氬、氦、二氧化碳等氣體，經目的事業主管機關審查核准後，例外適用。
- 毒性化學物質與農藥相關工業：包含農藥調配、化學殺菌劑、滅鼠劑等製程；但以生物為主體之生物農藥、生物製劑或微生物製劑，視情形例外。
- 重化學與基礎工業：如石油煉製、石化基本原料、焦炭，以及經聚合反應製造塑膠或橡膠產品之工業。
- 高度污染或重製程產業：包含製紙漿、造紙、製革、製膠及瀝青精煉等。
- 金屬煉製與重工業：如銅、鐵煉製，以及水泥、石膏、電石等製程。
- 放射性與原子能相關工業：屬全面禁止項目，沒有任何例外。
- 屠宰場：條文明確列為不得設置之用途。
乙種工業用地的判斷關鍵為用途是否合規、製程與附屬設施是否落在允許範圍內，以及是否涉及禁建或高風險項目；若這些條件未先釐清，後續設廠與營運容易產生不必要的風險。
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三、乙種工業用地建蔽率、乙種工業用地容積率是多少？與丁工差異比較
（一）乙種工業用地建蔽率、容積率是多少？
乙種工業區的建蔽率與容積率，會依各縣市都市計畫或細部計畫規定而有所不同，並非全國一致。實務上常見的規範如下：
- 建蔽率：約為 70%
建蔽率是指建築物在基地上可覆蓋的最大面積比例。
以 70% 為例，代表土地面積中，最多僅能有七成作為建築物占地，其餘須保留為空地，供消防動線、裝卸作業或必要的開放空間使用。
- 容積率：約為 210%
容積率是指建築物所有樓層加總後的樓地板面積，與基地面積之比值。以 210% 為例，代表建築物可使用的總樓地板面積，上限約為土地面積的 2.1 倍。
建蔽率決定建築物「地面可使用的面積大小」，而容積率則影響整體可開發的樓地板總量。兩者相互搭配，會直接影響廠房配置方式，是偏向單層大面積使用，或採多樓層、垂直發展的規劃模式。
（二）乙工與丁工的建蔽率、容積率比較
乙種工業區與丁種建築用地在建蔽率方面，實務上常見的設定多落在約 70%，兩者在地面可使用的建築占地比例差異不大；差別主要體現在容積率的規劃上。
乙工的容積率一般約為 210%，屬於中度開發強度，著重在工業使用的穩定性與環境負荷的平衡。
相較之下，丁工在部分都市計畫中，容積率可達 300%，理論上可配置的總樓地板面積較高，但實際是否適合設廠，仍須一併檢視使用項目限制、設廠適法性及地方政府的審查條件。
四、乙工可以當住家使用嗎？2 個常見疑問解答！
（一）乙工可以作為住家嗎？
乙種工業區不可以作為一般住家使用。依《都市計畫法臺灣省施行細則》第 18 條規定，乙工的法定用途以公害輕微之工廠及其必要附屬設施為主，並未包含住宅使用。
由於工業區本身承載生產活動、物流進出及環境負荷等功能，整體規劃並非以居住安全與生活品質為設計核心，不符合住宅分區的使用目的。
實務上，只有在符合法規並經主管機關核准的前提下，可以設置與工廠營運直接相關的員工單身宿舍，但該類設施不得對外販售，也不得作為一般住宅使用。
至於少數歷史遺留的混合使用案例，適用既有既用原則，並不構成新設住宅的合法依據。
（二）乙工可以辦理營業登記嗎？
乙種工業區原則上可以辦理營業登記，但除了「是否能完成登記」，更應關注「登記的營業項目與實際營運內容，是否符合乙工所允許的土地使用性質」。
乙工主要供公害輕微之工廠及其必要附屬設施使用，與製造、加工、修理或工業發展直接相關的營業型態，較符合設置目的。
實務審查上，即使完成營業登記，若實際使用內容偏向純商業、零售或一般服務業，仍可能因不符土地使用分區而被要求改善，甚至被認定為違規使用。
五、乙種建築用地投資與設廠的關鍵？昱達工商地產協助企業降低設廠風險！
綜上所述，可以看出工業用地的評估重點，涵蓋價格與坪數之外，還包括用途是否適法、產業類別是否符合分區管制、建蔽率與容積率是否足以支撐實際設廠需求，以及後續工廠登記與營運的可行性。
這些條件若在前期未能充分確認，往往影響企業的布局時程，並提高投資風險。
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