丁種建築用地是什麼？這篇先說明建築用地是什麼，接著比較甲、乙、丙、丁建築用地的差異。文章也整理丁種建築用地8大用途、設廠11步驟與法源。最後補充買賣前易忽略的法律問題，以及3種查詢建築用地類型的方法。
一、建築用地是什麼？先釐清都市用地與非都市用地！
建築用地，是指依法作為建築基地進行合法建築行為的土地。
由於台灣土地管理制度採取都市與非都市雙軌制，工業用地分類必須先回到土地所屬體系判斷，分別依都市土地與非都市土地的制度架構加以確認。
- 都市用地
在都市計畫範圍內，土地是否可以作為建築使用，必須依據《都市計畫法》所劃定之使用分區及其使用管制內容加以判斷。
《都市計畫法》第 32 條規定，都市計畫得劃設住宅、商業、工業等使用區，並得依實際需求訂定不同程度的使用與建築管制。
- 非都市用地
非都市土地是指不在都市計畫範圍內的土地，這類土地能不能拿來蓋建築，必須看政府怎麼編定土地的使用類別。
依《非都市土地使用管制規則》第 3 條規定，非都市土地依其使用分區之性質，編定為不同的使用地類型，包括甲、乙、丙、丁種建築用地，以及農牧、林業、生態保護、國土保安等使用地。
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二、甲、乙、丙、丁建築用地差在哪？一表整理定義、優缺點、適用對象！
三、丁種建地介紹｜丁建用途、使用方式與建蔽率容積率規定一覽！
（一）丁種建築用地用途有哪些？常見使用型態與管制重點整理
丁種建築用地的用途是落實「工廠及其必要附屬設施」的配置，包含廠房、實驗室與行政辦公室。
符合特定計畫條件下，該地目得進一步規劃為「工業社區」，配置必要之義務教育、醫療衛生、商業服務及公用設施。
此外，該地目亦可兼容能源設施、廢棄物回收處理及兼營資源回收處理等工業配套功能。
依據《非都市土地使用管制規則》附表一，丁種建築用地依法可歸納為八大類使用項目：
- 工業設施
- 工業社區
- 再生能源相關設施
- 臨時堆置收納營建剩餘土石方
- 水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施
- 依產業創新條例第三十九條規定，經核定規劃之用地使用
- 廢棄物回收貯存清除處理設施
- 交通設施
（二）如何使用丁種建地？更多使用方式一覽！
製造業｜打造規模化基地：利用高開發強度特性，設置大規模生產基地或研發中心，集中工業動能。
綠能環保｜兼顧永續發展：規劃太陽能設施或廢棄物處理場，實現產業發展與環境保護的雙贏。
營造業｜工程彈性支援：作為土方暫存或施工支援場地，發揮土地的靈活調度功能。
開發商｜策略性空間運用：依區位規劃停車場、物流轉運點或產業設施，最大化階段性開發效益。
（三）丁種建築用地建蔽率、容積率規定
依據《非都市土地使用管制規則》第 9 條，丁種建築用地的開發上限為建蔽率 70% 與容積率 300%。
- 建蔽率 70%： 土地平面最多可覆蓋 70% 的建築面積，保留 30% 作為法定空地（如消防通道、綠帶）。
- 容積率 300%： 建築總樓地板面積最高可達基地面積的 3 倍，容許興建約 4 至 5 層之高效率廠房。
四、丁種建地設廠流程解析｜11 步驟掌握設廠條件與法源重點
土地編定條件、產業類型限制、建築使用規範與實際營運需求之間，其中有一丁點落差，就可能在申請建照或辦理廠登時產生阻礙。
昱達工商地產長期深耕桃園工業不動產市場，熟悉丁種建地於設廠、重建與轉型過程中常見的限制與變數，能在前期協助企業主釐清使用方向、掌握可行空間，並在選地與交易階段提供具體的實務判斷建議。
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五、工業區丁種建地買賣前必看，建築線與法律實務 2 大注意事項！
（一）建築線位置與道路用地權屬不清
在丁種建築用地進行廠房興建或重建前，必須先釐清建築線的位置與臨接道路用地的權屬狀態。
建築線是建築物得以合法興建的基本前提，實務上，土地前方的道路用地常因歷史因素出現權屬未明或與土地所有人不同的情形，成為申請建照與後續開發的障礙。
若道路用地權屬未釐清，可能在重建時需要額外協調或取得同意，導致時程延宕，也會影響土地的市場價值，甚至因未經合法授權使用道路而衍生法律風險。
（二）丁種建築用地常見法律問題
- 土地使用本質非住宅：丁種建築用地以工業及其相關使用為主要定位，其上住宅多屬附屬性質，法律定位與一般住宅不同，轉售時自然受到較多限制。
- 買方條件較為限縮：潛在買方通常需具備與工廠或產業經營相關的使用條件，無法像一般住宅市場自由流通，直接影響成交對象與速度。
- 用途不得單純作為住宅：轉售後仍須符合丁種建築用地的使用規範，若僅作為純居住用途，實務上容易被認定不符土地使用目的。
- 金融融資條件保守：因土地使用性質特殊，銀行對此類住宅的放款審核通常較嚴格，成數偏低或不予承作，成為交易常見阻礙。
- 稅務負擔與一般住宅不同：此類不動產在土地增值稅與房屋稅的適用上，往往無法比照一般自用住宅，持有與交易成本需事前評估。
- 增建與改建彈性有限：後續如有增建或改建需求，須重新面對丁種建築用地與工業使用的相關審查，核准難度與不確定性較高。
- 資訊揭露風險不可忽視：若賣方未充分揭露土地使用性質及其限制，交易後容易產生爭議，甚至引發法律責任。
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六、甲、乙、丙、丁種建築用地如何查詢？3 種查詢方法推薦！
- 線上系統查詢
可透過政府公開的「全國土地使用分區資料查詢系統」與「地籍圖資網路便民服務系統」，輸入地段、地號等基本地籍資料，即可快速查詢土地所屬的使用分區與使用地類別，適合作為初步判斷土地性質與範圍的方式。
- 臨櫃申請第二類土地登記謄本
任何人皆可攜帶身分證，前往土地所在地的地政事務所申請「第二類土地登記謄本」；該謄本雖隱匿所有權人完整姓名，仍會載明土地的使用分區、使用地編定等資訊，適合用於交易前查核或較正式的用途評估。
- 線上申請第二類土地登記謄本
可透過「全國地政電子謄本系統」線上申請第二類土地登記謄本，依系統指示輸入地籍資料並完成申請後，即可下載電子謄本查閱土地分區與使用地類別，無須親自造訪地政事務所。
七、丁種建築用地可以蓋工業宅？解答 4 個常見的問題！
（一）丁種建築用地可以蓋房子嗎？
丁種建築用地可以依法興建建築物，只要建築用途符合容許或經核准的工業相關使用。
丁種建築用地的制度設計目的在於提供工業及相關產業設施使用，而非作為一般住宅用地。
因此，判斷丁種建築用地是否可以興建建築，核心在於該建築用途是否屬於工業使用本身，或為工業活動所必要的附屬設施，而非單純以居住為目的的住宅使用。
（二）丁種建地可以作為工業宅使用嗎？
實務上，並無「工業宅」這一法定使用類型，丁種建築用地任何建築或實際使用行為，都必須回歸檢視是否與工業活動具有實質關聯，而不能單純以居住需求為出發點，透過名稱或形式重新包裝用途。
若該建築與工廠的營運、管理或員工使用之間欠缺實質從屬關係，而以居住為主要目的，仍可能被主管機關認定不符土地使用規範。
（三）丁種建地能否兼作辦公與附屬倉儲？
丁種建築用地在符合法規前提下，可以兼作辦公或附屬倉儲使用，但其關鍵在於該使用是否與工業活動具有直接且實質的從屬關係。
實務上，作為工廠營運、管理、研發所需的辦公空間，或用於原料、半成品與成品存放的附屬倉儲，通常較能被接受。
但若辦公或倉儲用途脫離工廠本身，轉為對外營業、獨立出租或占用比例明顯高於生產空間，則容易被認定不符丁種建築用地的使用目的。
（四）丁建土地可以直接辦理工廠登記嗎？
丁種建築用地並不能直接辦理工廠登記，因為土地編定僅代表具備作為工業相關使用的可能性，並不等同已符合設廠與登記條件。
申請廠登前，仍須先確認設廠內容符合非都市土地的容許或許可使用規定，必要時取得目的事業主管機關核准，並完成環評、水土保持等相關審查。
同時，廠房本身也必須依法取得建築執照並完成施工，具備實際可使用的建築與設施後，才得依規定辦理工廠登記。
八、丁種建地注意實務風險，昱達工商地產協助企業釐清用途與設廠可行性！
企業在評估設廠或購置工業不動產時，實際面臨的困難，集中在用途適法性與執行可行性。
土地雖編定為丁種建地，卻可能因建築線未確定、臨接道路權屬複雜，導致建照申請卡關；或因實際產業類別與使用項目，無法符合工廠登記的審查標準，使設廠進度延宕。
昱達工商地產（有巢氏房屋桃園經國特區加盟店），專精大桃園工業不動產市場，針對丁種建築用地、工業地、廠房與廠辦等非住宅型不動產，累積超過 500 組以上的實務物件資料。
昱達團隊的工業不動產專業經理人，可在交易前協助企業主進行丁種建地用途盤點、產業別使用條件初步判讀、設廠可行性評估，並協助釐清建築線、道路權屬、使用分區與相關管制規定，避免在取得土地後才發現限制條件。
進入買賣或租賃階段時，昱達也能協助企業主媒合適合的廠房或工業地標的，並提供閒置不動產活化方向建議、重劃與徵收風險提醒、商用不動產投資規劃等實務層面的支援。
透過前期判斷與中後段執行的銜接，讓企業在布局工業區丁種建地時，能更清楚掌握條件限制與可行空間，降低因資訊落差而產生的營運與交易風險。
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