土地買賣怎麼開始？這篇說明買賣前要懂的3件事。接著整理買賣土地7大交易流程，並說明買賣雙方需要準備的文件與費用。也會完整解析土地買賣常見稅費、簽約時容易忽略的5注意事項，讓土地買賣過程更安心、有方向。

 

一、土地買賣前一定要懂 3 件事｜搞懂土地類別、地價怎麼算與是否該找專業單位

（一）常見土地類別有哪些？參考土地法規定！

在中華民國的土地制度中，《土地法》扮演最上位、最基礎的分類依據。依《土地法》第 2 條規定，土地依其使用性質，分為建築用地、直接生產用地、交通水利用地及其他土地四大類別。

 

另外，《土地法》第 2 條的分類，僅用來界定土地的使用性質，並不直接判斷土地是否可以興建建築，實際能否開發，仍需搭配都市計畫與相關管制法規一併檢視。

• 建築用地

建築用地是指以興建建築物或設置人工設施為主要目的的土地，例如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園等皆屬於此類。

• 直接生產用地

直接生產用地是指用於直接從事生產行為的土地，包含農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地與池塘等。

 

如果你正在評估是否要進行農地買賣，這篇內容將帶你了解實際操作流程、常見費用與稅務重點農地買賣懶人包｜農地買賣 7 流程、買賣費用稅項，注意 5 個常見陷阱

• 交通水利用地

交通水利用地是指供交通運輸或水利設施使用的土地，例如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸與堤堰等。

• 其他土地

其他土地是指無法歸類於建築用地、直接生產用地或交通水利用地的土地類型，例如沙漠、雪山等自然環境土地。

（二）土地買賣注意事項：影響地價的因素   

實務估價與地政作業中，地價評定會依循內政部訂定的「影響地價區域因素分析明細表」，透過系統化檢視土地使用管制、交通條件、公共建設、自然條件與環境影響等面向，確定地價評估具備一致性與可檢核性。

 

以下將依該明細表內容，整理並說明各項影響地價的主要因素：

 

• 土地使用管制：土地所屬的使用分區、工業用地分類、建蔽率與容積率，以及是否存在禁建或限建規定，會直接影響土地可利用程度，是左右地價的關鍵因素。
• 交通運輸條件：主要道路寬度、區段內道路規劃情形、與車站、站牌或交流道的距離，會影響可達性與通行效率。
• 公共建設與生活機能：學校、市場、公園、停車空間，以及醫院、銀行、郵局等服務性設施的完整程度，會影響居住或營業便利性，反映在地價水準。
• 自然條件：日照、景觀、地勢高低、傾斜度、排水狀況、風勢與土質，會影響使用舒適度與開發難易度，在農業用地與工業用地中特別重要。
• 土地本身條件與改良程度：土地面積大小、形狀是否方整、是否臨路，以及基地是否已完成整平、排水、管線或道路等改良工程，皆會影響實際使用效率與成本。
• 環境品質與特殊設施影響：鄰近電力設施、殯葬設施、廢棄物處理設施，或存在水污染、噪音、空氣污染等情形，往往會降低使用意願，對地價形成壓力。
• 工商活動與人流強度：對商業用地而言，周邊百貨、金融機構、娛樂設施、觀光設施的密集程度，以及人潮多寡，會直接影響營業潛力與地價表現。
• 發展趨勢與政策因素：重大公共建設、都市重劃、產業進駐、人口變化，以及經濟與土地政策方向，會影響市場預期，進而帶動地價變動。

（三）自己買賣土地 vs 專業單位協助，一表看懂其中差異！

• 自行買賣土地

自行買賣土地的最大優點，在於買賣雙方能直接溝通，價格與交易條件協商彈性較高，同時可省去仲介服務費，降低交易成本。

 

若對土地狀況與相關法規已有充分了解，且產權單純、雙方具備良好互信基礎，自行交易在實務上有其可行性。此外，賣方可全程掌握交易節奏，定價策略、協商過程到交付時點，皆能保有高度主導權。

 

然而，自行買賣也伴隨相對較高的風險。買賣雙方必須自行完成產權查核、契約擬定、稅費試算與登記流程，任一環節判斷失誤，都可能衍生後續爭議。

 

非專業人士在土地價值評估上，容易因資訊不足而高估或低估價格，影響成交速度與結果；同時，自行尋找合適的買方或賣方本就不易，交易時程會拉長，一旦發生糾紛，缺乏第三方協調與把關角色，處理成本也會相對提高。

• 請專業單位協助買賣土地

透過房仲、地政士或其他專業單位協助買賣土地，可以降低交易風險。

 

專業人士熟悉土地相關法規與實務流程，可協助檢核產權狀況、處理法律與行政文件，並依市場行情提供合理的定價建議，使交易更具依據與可行性。

 

昱達工商地產團隊不只熟悉土地法規與交易流程，更能在交易前協助判斷使用限制與開發可行性，確保完成交易之餘，也能放心開發使用。

 

此外，專業單位掌握既有客源與行銷管道，能提高土地曝光度與成交機率，同時協助控管交易進度，減輕買賣雙方在時間與心力上的負擔。

 

不過，請專業單位協助買賣，也需支付相應的服務費用，交易成本會提高；在部分情況下，交易節奏與溝通流程可能由專業單位主導，賣方在主控感上相對降低。

 

二、買賣土地流程怎麼走？新手必懂的 7 個交易步驟

土地買賣涉及產權查核、契約約定、稅費申報與所有權移轉等多項程序，流程繁瑣且具法律效果，可以參考台北市政府地政局整理的買賣不動產流程：

（一）委託、出售準備與資訊整理

首先確認交易標的、銷售方式與完成條件，賣方需整理買賣標的內容（如土地、建物及附屬設備）、預期價格與交易條件，並備妥產權文件、稅單、現況說明及相關使用限制等資料。

 

買方則需同步確認自身需求、預算、是否辦理貸款，以及預計交屋時間與付款方式，避免後續交易條件無法銜接。

（二）產權查明與標的現況確認

確認標的物是否具備「可交易性」，買賣雙方需查明產權登記內容，確認所有權人身分、是否為共有，以及是否存在抵押權、查封或限制登記等權利負擔，並核對土地或建物的標示、面積與權狀資料是否一致。

 

若買方有貸款需求，也應在此階段先評估貸款額度與可行性，避免簽約後才發現貸款條件不足。

 

此外，雙方需同步確認標的現況，包括是否有占用、租賃、增建情形，附帶設備項目，以及交屋時需清空或保留的內容，並事先約定處理方式，降低後續爭議。

（三）成交前要約、斡旋與條件對齊

正式簽約前，將價金與各項交易條件完整對齊。若買方支付斡旋金或定金，需以書面明確約定其交付目的、何時轉為定金，以及未成交時的返還方式與相關權利義務，避免後續爭議。

 

買賣雙方也應再次確認成交總價、付款分期安排、交屋日期、稅費負擔與違約處理方式，使交易條件具體明確，降低正式簽約時補充或修正條款的風險。

（四）簽訂不動產買賣契約，支付第 1 期款（頭期款）

正式簽約時，買賣雙方需攜帶身分證明文件與印章，賣方並應備妥土地與建築改良物所有權狀正本，留存影本附案。

 

買賣契約內容須具體明確，重點包含付款條件與方式（常見分 4 期，金額與日期需清楚載明）、交屋時機與交付方式、點交標準、附帶買賣之設備項目清單，以及雙方的權利義務、違約責任與保證條款。

 

同時，也應清楚約定稅費負擔原則與分算方式。

 

若買方需辦理貸款，契約中須載明貸款作為交屋款的安排，以及核貸金額不足時的補足方式；若賣方名下仍有抵押權，則需約定塗銷、承受或代償的處理方式，並釐清相關金額超過買方已支付價款時的返還責任。

 

簽名或用印前，建議逐條確認契約內容，避免發生「以為已約定，實際卻未載明」的情形。完成簽約後，由買方支付第 1 期款，賣方點收並簽收，正式進入後續行政流程。

（五）備證、用印，支付第 2 期款

為後續完稅與所有權移轉登記，一次備齊所需文件。

 

賣方需提供印鑑證明、身分證明文件，以及房屋稅單、地價稅單等資料，並使用印鑑章於登記申請書、不動產買賣移轉契約書、土地現值申報書及契稅申報書等文件之指定欄位用印。

 

買方則需備妥身分證明文件與印章（可使用私章），並於有貸款需求時，同步交付相關貸款文件。

 

完成文件用印與備證作業後，由買方支付第 2 期款，賣方點收並簽收，交易正式進入稅務與登記階段。

（六）稅捐申報與完稅，支付第 3 期款

完成各項稅捐程序，使所有權移轉登記得以進行。買賣雙方需向稅捐機關申報土地增值稅與契稅，並依規定完成繳納，其中土地增值稅及相關欠稅費由賣方負擔，契稅則由買方負擔。

 

依買賣契約約定，買方於完稅後支付第 3 期款，賣方點收並簽收。若仍有未付價款，實務上常搭配本票或其他擔保方式，並於內容載明提示使用條件，以降低交屋前後的價金風險。

 

若買方以貸款支應部分價款，則需配合銀行完成開戶、對保與撥款流程，並依約定方式將核貸金額撥入賣方指定帳戶或作為尾款交付。

（七）查欠稅費、辦理移轉登記與交屋，支付第 4 期款（尾款）

完稅後，需再查核是否尚有未繳清的地價稅、房屋稅、工程受益費等相關稅費，並備妥繳納收據與證明文件，向轄區地政事務所申請所有權移轉登記；如買方涉及貸款，會連同抵押權設定登記一併辦理。

 

登記完成後，買賣雙方進行交屋作業，至現場確認標的現況無誤後，辦理尾款（含貸款）支付與點交，並完成稅費、水電、瓦斯費、管理費及公共基金等費用分算，依點交日為基準按當年度日數比例分擔，並於分算表上簽收確認。

 

最後依契約約定交付文件，包括權狀、買賣移轉契約書及相關稅單正副本，由買賣雙方各自留存，完成整個交易流程。

 

 

買賣土地流程表面上有固定步驟，在實務操作中，從產權查核、土地使用分區判斷、價格評估、簽約條件設定，到稅費計算與過戶時程安排，每一個環節都可能因土地性質不同而產生風險。

 

若你正在規劃買賣土地流程，卻不確定手上的土地是否適合交易或實際使用。昱達工商地產深耕大桃園地區，專注於建地、廠房、廠辦與工業地買賣，能協助你從流程初期就判斷使用可行性與法規條件。

 

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三、買土地知識：土地買賣要準備什麼？一次搞懂文件與費用

（一）買賣土地需要準備的文件

（二）買賣土地需要準備的費用

四、買賣土地稅費怎麼算？買方、賣方主要稅費與計算方式整理

（一）土地增值稅

土地增值稅並不是單一稅率，而是依土地使用情形分成「一般用地」與「自用住宅」兩種課稅方式。對賣方而言，是否能適用優惠稅率，重點不在成交價高低，而在於土地是否符合自用住宅的法定條件。

一般用地稅率

• 適用對象

凡是未符合自用住宅用地條件的土地移轉，原則上都適用一般用地稅率。

常見情形包含投資用土地、出租中的土地、空地買賣，以及雖有建物但未實際自住的住宅用地。只要不符合自用住宅的設籍、使用與面積等要件，就會歸類為一般用地。
 

• 一般用地稅率計算方式

一般用地採取「漲價倍數累進課稅」的方式，也就是土地漲價幅度越高，適用的稅率就越高，共分為 3 個級距。

漲價未達原規定地價 100% 時，適用 20% 稅率；漲價達 100% 以上但未達 200% 時，適用 30% 稅率；漲價達 200% 以上，則適用 40% 稅率。

這裡所指的「漲價幅度」，是以土地漲價總數額 ÷ 原規定地價計算，與實際成交價高低無直接關係。
 

• 一般用地土地增值稅試算

假設某筆土地的原規定地價為 1,000,000 元，移轉時的土地公告現值為 2,500,000 元，則土地漲價總數額為 1,500,000 元。

其中前 1,000,000 元 屬於漲價未達原地價 100% 的部分，適用 20% 稅率；超過 100% 的 500,000 元，則適用 30% 稅率。

因此，應納土地增值稅可分兩段計算：第一段為 1,000,000 × 20% = 200,000 元，第二段為 500,000 × 30% = 150,000 元，合計應納稅額為 350,000 元。

 

• 長期持有的減徵優惠

即使適用一般用地稅率，只要土地持有時間達一定年限，仍可享有減徵優惠，與是否符合自用住宅用地條件無關。

持有滿 20 年以上，可減徵 20%；持有滿 30 年以上，可減徵 30%；持有滿 40 年以上，則可減徵 40%。

自用住宅優惠稅率

• 適用對象

只要土地符合「自用住宅用地」的法定條件，在計算土地增值稅時，不再區分漲價幅度，一律適用 10% 的單一優惠稅率。
 

• 一生一次（每人一生限用 1 次）

此方式為最常見的自用住宅優惠申請方式，每位土地所有權人一生僅能使用一次。

都市土地的面積上限為 300 平方公尺，非都市土地為 700 平方公尺。土地上的建物須為本人、配偶或直系親屬所有，且本人、配偶或直系親屬需在該地址設立戶籍。另須注意，出售前 1 年內不得供出租或營業使用。

 

• 一生一屋（符合條件可重複使用）

此方式的適用門檻較高，但符合條件者可多次使用。

申請前需已使用過「一生一次」，並同時符合 連續設籍滿 6 年、連續持有住宅滿 6 年的條件。出售前 5 年內不得供出租或營業使用。

面積限制較嚴，都市土地上限為 150 平方公尺，非都市土地為 350 平方公尺，且出售時，土地所有權人、其配偶及未成年子女名下，不得持有該自用住宅以外的其他房屋。

 

• 自用住宅稅率計算方式

自用住宅優惠稅率採單一稅率 10%，不適用累進課稅，也不需要計算稅級或扣除累進差額。

計算公式為：自用住宅優惠稅率稅額 ＝ 土地漲價總數額 × 10%。
 

• 自用住宅土地增值稅試算

假設某筆土地的土地漲價總數額為 1,500,000 元，若符合自用住宅用地條件，則應納土地增值稅為：1,500,000 × 10% = 150,000 元。
 

（二）房地合一稅

房地合一稅是針對賣方的房屋與土地合併交易所產生的獲利，所課徵的一種所得稅。

 

只要在出售房地時「有賺到錢」，就可能需要申報並繳納房地合一稅；若沒有產生獲利，原則上就不會產生稅負。

 

與土地增值稅或契稅不同，房地合一稅不是交易就課，而是以「交易所得」為課稅基礎，屬於對投資獲利課稅的制度，目的在於抑制短期炒作、讓房地交易回歸自住與長期持有。

• 課稅範圍

房地合一稅適用於 105 年 1 月 1 日以後取得，並於其後出售的房屋與土地。

除了成屋買賣外，也包含預售屋及其坐落基地、房屋使用權，以及符合條件的股權或出資額交易，用來避免以不同交易形式規避課稅。

只要同時符合「取得時間」與「出售行為」的要件，就會落入房地合一稅的課稅範圍。

 

• 房地合一稅稅率

房地合一稅的稅率的設計原則是「持有時間越短，適用稅率越高」。

以境內居住者為例，若持有期間未滿 2 年即出售，適用最高 45% 的稅率；持有超過 2 年但未滿 5 年，稅率降為 35%；持有超過 5 年未滿 10 年，適用 20%；若持有超過 10 年，則適用最低 15% 的稅率。
 

• 房地合一稅計算方式

先計算房地交易所得（賣價 − 買價），再扣除可認列的原始取得成本、必要費用，以及依土地稅法計算的土地漲價總數額後，剩下的金額乘以房地合一稅稅率，才是房地合一稅的課稅所得。

 

• 自用住宅優惠

只要符合本人、配偶或未成年子女設籍，並連續持有與居住滿 6 年，且出售前 6 年內未出租或作為營業使用，即可適用自用住宅優惠。

在此情況下，房地交易所得 400 萬元以下免稅；超過 400 萬元的部分，則適用 10% 的優惠稅率。
 

• 房地合一稅試算

假設某筆房地交易，扣除原始取得成本與相關費用後，計算出的房地交易所得為 600 萬元。

若符合自用住宅條件，其中 400 萬元免稅，剩下 200 萬元 × 10% = 20 萬元，即為應納房地合一稅。

若不符合自用住宅條件，則須依持有時間，套用 45%、35%、20% 或 15% 的一般稅率計算，稅負差距將相當明顯。

（三）契稅

在房屋所有權發生移轉時，由政府向買方所課徵的租稅，屬於財產稅，同時也是地方稅的一種。只要涉及房屋所有權的變動，就可能產生契稅義務。

 

需要特別注意的是，契稅僅針對建物課徵，若是土地移轉，因已另行課徵土地增值稅，就不再重複課徵契稅。

 

• 契稅稅率

依《契稅條例》第 3 條規定，不同取得方式，適用不同稅率，介於 2% 至 6% 之間：
一般民眾最常遇到的就是「房屋買賣」與「贈與」，稅率皆為 6%。
 

• 契稅計算方式

契稅的計算方式相當單純：契稅 = 房屋現值 × 契稅稅率。
其中的「房屋現值」，並不是成交價，而是由各縣市稅捐機關派員評定的「房屋評定現值」，通常會明顯低於市場成交價格。
 

• 契稅稅率試算

假設某筆房屋位於新北市中和區，屋齡約 30 年，坪數為 30 坪，屬於公寓 4 樓，實際成交價格為 1,000 萬元，但經稅捐機關評定後的房屋現值為 50 萬元。

在此情況下，因屬於一般房屋買賣，適用 6% 契稅稅率，應納契稅為：50 萬 × 6% =  30,000 元。

五、賣土地簽約注意事項｜避免交易糾紛，6 個買賣雙方一定要知道的事！

（一）土地價格怎麼評估才合理？

昱達團隊判斷土地價格行情是否合理，會同時檢視法規條件、市場行情與土地個別條件三個面向，交叉比對後才做出判斷。

 

首先，土地的使用分區、是否位於都市計畫內，以及建蔽率、容積率或禁建限制，會直接決定土地的可使用強度，也是價格評估的基本前提。

 

即使面積相同，只要法規條件不同，實際價值就可能出現明顯差距。

 

其次，市場成交行情只能作為參考基準，而非直接套用。評估時需比對成交時間、交易條件與土地性質是否相近，並以區段行情帶為判斷基礎，再依個案條件做合理調整。

 

再者，土地本身的臨路條件、地形是否方正、排水與整地需求，都會影響實際使用成本，也會反映在合理價格上。同區段內，即使位置接近，角地、袋地或畸零地的價格也不會完全相同。

 

最後，公共建設與發展預期可以列為加分因素，但應以已核定、具體可執行的計畫為準，避免過度提前反映尚未確定的利多。

（二）賣地後多久可以拿到錢？

賣地後實際拿到錢的時間，並不是以簽約當天一次到位，而是會依契約約定的價金分期、是否涉及貸款，以及稅費申報與過戶流程的進度而有所不同。

 

實務上，賣方通常會在簽約時先收到一筆定金或第 1 期款，接著隨著文件備齊、稅費完納與過戶登記完成，分階段陸續收款；若交易單純且未涉及貸款，流程多半可在約 1 個月內完成，若需配合銀行貸款，則可能延長至約 1.5 個月。

（三）土地使用分區是什麼？會如何影響買賣與開發價值？

土地使用分區，是政府依都市計畫與相關法規，對土地預先設定的法定使用範圍，用來規範一塊土地「可以怎麼用、能用到什麼程度」。

 

不同分區會搭配不同的建蔽率、容積率與使用限制，直接影響土地的可開發性。

 

在買賣實務上，土地使用分區會明確影響價格與交易可行性。即使面積相同，只要分區不同，允許的使用方式與開發強度就可能差距甚大，並反映在市場價格與需求上。

（四）土地買賣需要繳哪些稅？買賣土地注意事項整理

以賣方角度來看，主要稅負為土地增值稅，依土地漲價幅度計算課徵；若土地符合自用住宅用地的法定條件，則可申請適用 10% 的優惠稅率。

 

此外，若該筆交易實際產生獲利，且屬於房地合一稅的適用範圍，仍需另行申報並繳納房地合一稅。不過制度上已設計相應的扣除與計算機制，用以避免同一筆土地增值被重複課稅。

 

買方則不需繳納契稅（契稅僅針對建物），但須負擔過戶登記規費及相關行政費用，如謄本費、書狀費等；若透過仲介交易，也可能需依約支付部分服務費。

（五）沒有經驗可以直接買地自建嗎？新手最常遇到的困難與風險？

對於沒有相關經驗的使用者而言，直接買地自建並非不可行，但門檻偏高。

 

買地自建不只是在購買土地，還必須同時理解土地使用分區、建蔽率與容積率等法規限制，並確認土地是否具備合法建築條件；否則即使完成購地，也可能無法順利申請建照。

 

進入興建階段後，會接連面對設計、發包、施工與監工等實務問題，包括建築師與結構技師的設計整合、工程預算控管、施工品質與工期管理。

 

只要其中任一環節評估不周，就可能造成預算超支或時程延誤。同時，自建過程涉及多項法定申請與審查流程，例如建照、使照、水電接管與完工驗收，對首次操作的使用者而言，行政程序本身就是一大挑戰。

 

買地自建需要投入大量時間與專業判斷能力。若缺乏相關經驗，仍需仰賴建築師、工程顧問或代辦單位協助，才能確定流程順暢，降低風險。

（六）土地買賣常見法律糾紛有哪些？事前風險預防重點說明

土地買賣中常見的法律糾紛，多半來自產權不明、契約約定不足與資訊落差。

 

若未事前確認是否存在共有關係、抵押權、查封或其他限制登記，可能導致交易後無法順利過戶；又或是土地的實際使用狀況（如占用、通行權、租賃關係）與買方認知不一致，都容易在交屋後引發爭議。

 

契約內容不夠明確也容易引起糾紛，價金支付方式、交屋時點、稅費負擔與違約責任，若未完整寫入契約，一旦發生貸款未核准、付款延遲或任一方反悔，往往缺乏明確依據處理，實務上舉證也較困難。

 

交易前應詳實查明產權登記內容與土地使用分區，確定標的具備「可交易、可使用、可過戶」的條件；簽約時，將所有重要條件明確載入契約，包括付款時程、違約處理與費用分擔方式；並妥善保存價金往來與溝通紀錄。

六、土地買賣更安心｜昱達工商地產協助你避開建地買賣風險！

在土地買賣實務中，工業地、廠房與廠辦屬於高度專業的不動產類型，牽涉的不只是價格與區位，更包含土地使用分區、產業別管制、建蔽率與容積率限制，以及重劃、徵收等法規風險。

 

若缺乏對工業不動產的實務經驗，往往容易出現「買得到、卻無法如預期使用」的情況。

 

昱達工商地產（有巢氏房屋桃園經國特區加盟店）長期深耕大桃園地區，專注工業地買賣、廠房租售、廠辦規劃與重劃徵收土地等工業不動產領域，累積超過 500 組以上的工業不動產物件資料，熟悉區域供需與相關法規脈動。

 

昱達團隊由多位工業不動產專業經理人組成，除了提供買賣、租賃、代尋與代銷服務，也協助企業在交易前釐清土地使用合法性、產業類別限制與未來擴充彈性，降低因法規或規劃判斷錯誤所衍生的交易風險。

 

對企業而言，工業不動產不只是一次性的土地交易，而是影響生產布局與資產配置的重要基礎。

 

昱達工商地產擁有專注於工業不動產的專業團隊，能讓土地與廠房規劃更貼近實際營運需求，也更符合長期發展方向。

 

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