土地買賣懶人包｜買賣流程、注意事項、建地買賣稅費全攻略

想買賣土地卻不知從哪裡開始？這篇整理了土地買賣 7 大流程、建地買賣注意事項、稅費計算方式與常見 Q&A，讓你不管是買方還是賣方，都能掌握完整交易知識，避開常見陷阱，安心完成土地交易。

一、土地買賣前必看：地種限制與買賣土地注意事項

很多人在開始土地買賣之前，第一個問題就是：「這塊地可以買嗎？」以下先釐清地種限制，再說明土地類別的基本架構。

（一）哪些土地可以買賣？

依目前台灣法規，土地買賣的地種限制如下：

• 可自由買賣：都市土地與非都市土地均可自由買賣。農地自民國 89 年農發條例修正後，已開放一般人購買，不再限定農民身分。（雖然可購買，但必須遵守「農地農用」原則，違規蓋房子或工廠會被裁罰 6～30 萬元並限期回復原狀）

• 不得買賣：國家公園土地依法不得進行私人買賣。

⚠️ 買得到不等於能隨意用。土地的實際用途受「使用分區」限制，例如工業區不得興建住宅、農業區不得直接興建一般建物（原則上不得興建住宅，但若有「變更具使用分區」或「特定專用區」核可，可能會有例外）。買地前，一定要先確認「土地使用分區」是否符合你的預計用途，避免買到卻用不了的情況。可至各縣市政府都發局網站的「建築執照存根查詢系統」查詢使用分區與建物用途。

（二）常見土地類別有哪些？依《土地法》分類

依《土地法》第 2 條規定，土地依其使用性質分為四大類別：

• 建築用地：以興建建築物或設置人工設施為目的，例如住宅、工廠、學校、倉庫、公園等。

• 直接生產用地：用於直接從事生產行為，包含農地、林地、漁地、牧地、礦地、鹽地等。

• 交通水利用地：供交通運輸或水利設施使用，例如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣等。

• 其他土地：無法歸類於前三類的土地，例如沙漠、雪山等。

???? 《土地法》的分類僅界定使用性質，不直接決定能否興建建築。實際能否開發，仍需搭配都市計畫與相關管制法規一併確認。

（三）影響地價的主要因素

實務估價依循內政部「影響地價區域因素分析明細表」，主要從以下面向評定：

• 土地使用管制：使用分區、建蔽率與容積率、禁建或限建規定，直接決定土地可利用程度。

• 交通運輸條件：道路寬度、與車站或交流道的距離，影響可達性與通行效率。

• 公共建設與生活機能：學校、市場、醫院、銀行等服務設施的完整程度。

• 自然條件：日照、景觀、地勢、排水狀況與土質，在農業地與工業地中特別重要。

• 土地本身條件：面積大小、形狀方整與否、是否臨路、整地與管線改良情形。

• 環境品質：鄰近電力設施、殯葬設施或廢棄物處理設施，往往造成地價壓力。

• 工商活動與人流：商業用地周邊百貨、金融機構、人潮密度，影響營業潛力。

• 發展趨勢與政策：重大公建、都市重劃、產業進駐與人口變化，影響市場預期與地價方向。

（四）土地買賣注意事項：自己買賣土地 vs 找專業單位一表看清楚

在選擇專業單位時，可透過內政部地政司提供的「合法不動產服務業者查詢」功能，確認不動產經紀公司是否持有合法執照，保障自身權益。

如果你正在評估農地買賣，可以參考這篇：????農地買賣懶人包｜農地買賣 7 流程、買賣費用稅項，注意 5 個常見陷阱

二、買賣土地流程怎麼走？7 步驟完整說明

土地買賣涉及產權查核、契約約定、稅費申報與所有權移轉等多項程序，可參考台北市政府地政局整理的買賣不動產流程。

該網站也提供不動產買賣相關契約範本供參考，惟純土地買賣建議另洽地政士確認適用版本。

⚠️ 重要期限提醒： 依土地法第 73 條規定，土地權利變更後應於 1 個月內向地政事務所申請所有權移轉登記，逾期每逾 1 個月處登記費額 1 倍罰鍰，最高不超過 20 倍，請務必注意時程。

（一）步驟 1：委託、出售準備與資訊整理

首先確認交易標的、銷售方式與完成條件。

賣方需整理

• 買賣標的內容（土地、建物及附屬設備）

• 預期價格與交易條件

• 產權文件

• 稅單

• 現況說明及使用限制等資料

買方則需確認

• 需求

• 預算

• 是否辦理貸款

• 預計交屋時間與付款方式

（二）步驟 2：產權查明與標的現況確認

確認標的物是否具備「可交易性」。買賣雙方需查明產權登記內容，確認所有權人身分、是否為共有，以及是否存在抵押權、查封或限制登記等權利負擔，並核對土地或建物的標示、面積與權狀資料是否一致。

若買方有貸款需求，應在此階段先評估貸款額度與可行性，避免簽約後才發現條件不符。此外，雙方須同步確認標的現況，包括是否有占用、租賃、增建情形，並事先約定處理方式。

（三）步驟 3：議價、條件確認與簽約前準備

正式簽約前，將價金與各項交易條件完整對齊，包括成交總價、付款分期安排、交屋日期、稅費負擔與違約處理方式。

若交易透過仲介進行，買方可能需支付斡旋金或定金，此時需以書面明確約定其交付目的、何時轉為定金，以及未成交時的返還方式；若為買賣雙方私下直接交易（無仲介），通常不涉及斡旋金，雙方同意後直接進入簽約程序即可。

???? 賣方事先準備提醒： 印鑑證明需事先至戶政事務所申請，有效期為 1 年，過期須重新申辦，建議在簽約前即備妥。

（四）步驟 4：簽訂不動產買賣契約，支付第 1 期款（頭期款）

正式簽約時，買賣雙方需攜帶身分證明文件與印章，並相互核對雙方身分證明文件，賣方並應備妥土地與建築改良物所有權狀正本，留存影本附案。

契約內容須具體明確，包含：

• 付款條件

• 交屋時機

• 點交標準

• 設備清單

• 雙方的違約責任與稅費負擔原則

若買方需辦理貸款，須同步載明相關安排；若賣方名下有抵押權，須約定塗銷或代償處理方式。

完成簽約後，由買方支付第 1 期款。付款期數與各期比例由買賣雙方自行約定，並無法定標準，業界常見做法為頭期款約 10%，其餘各期比例依契約議定；尾款（含貸款）通常於交屋時支付，佔比因個案而異。

（五）步驟 5：備證、用印，支付第 2 期款

為後續完稅與所有權移轉登記，一次備齊所需文件。

賣方需提供印鑑證明、身分證明文件與稅單，並使用印鑑章於登記申請書、不動產買賣移轉契約書、土地現值申報書及契稅申報書等文件指定欄位用印。

買方則需備妥身分證明文件與印章，有貸款需求者同步交付相關文件。

完成用印後，由買方支付第 2 期款，賣方點收並簽收，交易正式進入稅務與登記階段。

（六）步驟 6：稅捐申報與完稅，支付第 3 期款

此階段依序完成以下程序，順序不可顛倒：

1. 申報土地增值稅（賣方）與契稅（買方）： 向轄區稅捐機關申報，土地增值稅及相關欠稅費由賣方負擔，契稅則由買方負擔。

2. 查欠地價稅、房屋稅與工程受益費： 向稽徵機關申請查欠，取得完稅或無欠費證明，此步驟須在申請移轉登記前完成。

3. 繳清各項稅款： 持查欠證明完成繳納。

完稅後，買方支付第 3 期款，賣方點收並簽收。若仍有未付價款，實務上常搭配本票或其他擔保方式。若買方以貸款支應部分價款，需配合銀行完成開戶、對保與撥款流程。

（七）步驟 7：申請所有權移轉登記與交屋，支付尾款

持完稅證明與查欠無欠費證明，向轄區地政事務所申請所有權移轉登記；若買方涉及貸款，連同抵押權設定登記一併辦理。

再次提醒：依土地法第 73 條，此登記申請須於契約成立之日起 1 個月內完成，逾期將依法處以罰鍰。

登記完成後進行交屋，現場確認標的現況無誤後，辦理尾款支付與點交，並完成地價稅、房屋稅、水電、瓦斯費、管理費及公共基金等費用分算，依點交日為基準按當年度日數比例分擔，並於分算表上簽收確認。

最後依契約約定交付權狀、買賣移轉契約書及相關稅單正副本，由買賣雙方各自留存，完成整個交易流程。

???? 若你正在規劃買賣土地流程，卻不確定手上的土地是否適合交易或實際使用，歡迎加入昱達工商地產 LINE 諮詢，讓專業團隊協助你從流程初期就判斷使用可行性與法規條件。

三、建地買賣注意事項：4 個買前一定要確認的關鍵

建地買賣因涉及開發潛力與法規限制，比一般農地或素地更複雜。以下是最常見的 4 個必確認事項：

（一）確認建地種類：都市建地 vs. 非都市建地

都市計畫範圍內的建地，依分區不同分為住宅區、商業區、工業區、保護區（保護區原則上不得建築，僅能興建與農業或生態相關設施）等，各分區允許的建物用途與開發強度差異很大。

非都市建地則須符合區域計畫法相關規定。買前務必確認所屬分區，才能判斷能否依預期使用。

（二）確認容積率與建蔽率

容積率決定了這塊地能蓋多少樓地板面積，建蔽率則限制建築覆蓋土地的比例。即使兩塊建地面積相同、位置相近，容積率不同，開發潛力與市場價值就可能差距甚大。

買地前一定要確認這兩個數字，計算是否符合開發需求。

不同的使用分區有不同的容積率，可參考內政部《非都市土地使用管制規則》第 6 條相關說明，都市土地可向縣市政府都發局或都計處查詢；非都市土地可向地政局或縣市政府農業處查詢。

（三）確認產權是否完整

查閱土地謄本是基本功課，重點確認三個部分：

• 標示部：確認地號、面積、使用分區與地目是否與賣方所述一致。

• 所有權部：確認所有權人與是否共有、有無查封或預告登記等限制（此類土地無法過戶）。

• 他項權利部：確認是否有抵押權等負擔。

可向地政事務所申請第二類謄本查閱。共有土地的處分需全體同意或符合特定條件，買前務必確認。

（四）所有權移轉要在 1 個月內完成

依《土地法》第 73 條，簽約後須於1個月內向地政事務所辦理所有權移轉登記，逾期將依法處以罰鍰。

（五）沒有經驗可以直接買地自建嗎？

對於沒有相關經驗的人而言，直接買地自建並非不可行，但門檻偏高。

除了確認土地使用分區、建蔽率與容積率等法規限制外，進入興建階段後還會面對設計、發包、施工與監工等實務問題，包括建築師與結構技師的設計整合、工程預算控管、施工品質與工期管理。

同時，自建過程涉及多項法定申請，例如建照、使照、水電接管與完工驗收，行政程序本身對首次操作者就是一大挑戰。若缺乏相關經驗，仍需仰賴建築師、工程顧問或代辦單位協助。

（六）土地買賣常見法律糾紛與預防

土地買賣中常見的法律糾紛，多半來自產權不明、契約約定不足與資訊落差：

• 未事前確認共有關係、抵押權、查封等限制，導致交易後無法順利過戶。

• 土地實際使用狀況（占用、通行權、租賃關係）與買方認知不一致，交屋後引發爭議。

• 契約內容不明確：價金支付方式、交屋時點、稅費負擔與違約責任若未完整寫入，一旦發生問題缺乏明確依據。

預防重點：交易前詳實查明產權登記內容與土地使用分區，確定標的具備「可交易、可使用、可過戶」條件；簽約時將所有重要條件明確載入契約；並妥善保存價金往來與溝通紀錄。

四、買土地知識｜買賣土地稅費怎麼算？土地增值稅、房地合一稅、契稅一次看懂

（一）土地增值稅

土地增值稅依土地使用情形分成「一般用地」與「自用住宅」兩種課稅方式，由賣方負擔。

???? 一般用地稅率

採「漲價倍數累進課稅」，漲價幅度越高稅率越高，共分 3 個級距：

• 漲價未達原規定地價 100% → 適用 20%

• 漲價達 100% 以上但未達 200% → 適用 30%

• 漲價達 200% 以上 → 適用 40%

「漲價幅度」以土地漲價總數額 ÷ 原規定地價計算，與實際成交價無直接關係。

試算範例：原規定地價 1,000,000 元，移轉時公告現值 2,500,000 元，漲價總數額 1,500,000 元。前 1,000,000 元適用 20%（= 200,000 元）；超過部分 500,000 元適用 30%（= 150,000 元），合計應納稅額 350,000 元。

長期持有減徵優惠：持有滿 20 年減徵 20%；滿 30 年減徵 30%；滿 40 年減徵 40%。

???? 自用住宅優惠稅率

符合法定條件者，一律適用單一 10% 優惠稅率，不區分漲價幅度。

• 一生一次：每位所有權人一生限用 1 次。都市土地面積上限 300 平方公尺，非都市 700 平方公尺。建物須為本人、配偶或直系親屬所有並設籍，出售前 1 年內不得供出租或營業使用。

• 一生一屋：需已使用過「一生一次」，且連續設籍與持有住宅滿 6 年，出售前 5 年內未出租或營業。都市土地面積上限 150 平方公尺，非都市 350 平方公尺，且本人、配偶及未成年子女名下不得持有其他房屋。

試算範例：漲價總數額 1,500,000 元 × 10% = 150,000 元

（二）房地合一稅

房地合一稅針對賣方房地交易獲利所課徵的所得稅，有賺才課，適用於 105 年 1 月 1 日以後取得並出售的房地。

稅率：持有時間越短，稅率越高（以境內居住者為例）：

• 持有未滿 2 年 → 45%

• 持有 2 年以上未滿 5 年 → 35%

• 持有 5 年以上未滿 10 年 → 20%

• 持有 10 年以上 → 15%

自用住宅優惠：本人、配偶或未成年子女設籍，連續持有與居住滿 6 年，且出售前 6 年內未出租或營業使用，可適用：交易所得 400 萬元以下免稅，超過部分適用 10% 優惠稅率。

試算範例：房地交易所得 600 萬元，符合自用住宅條件 → 400 萬元免稅，200 萬元 × 10% = 20 萬元。

（三）契稅

契稅由買方負擔，僅針對建物課徵（土地移轉已課土地增值稅，不重複課契稅）。依《契稅條例》第 3 條規定，房屋買賣與贈與稅率皆為 6%，計算方式為：房屋評定現值 × 6%。

試算範例：實際成交 1,000 萬元，但房屋評定現值為 50 萬元，應納契稅 = 50 萬 × 6% = 30,000 元。

（四）土地貸款成數參考

土地貸款成數通常低於一般房貸，約在 5 至 7 成之間，各家銀行條件不同，依土地性質、區位與申請人資格而異。

建地通常比農地或工業地更容易取得貸款且成數較高。建議在簽約前先諮詢銀行評估核貸可行性，避免簽約後才發現貸款條件不足。

五、土地買賣要準備什麼？文件與費用一覽

（一）買賣土地需要準備的文件

（二）買賣土地需要準備的費用

（三）土地買賣價格怎麼評估才合理？

昱達團隊判斷土地價格行情，會同時檢視三個面向交叉比對：

• 法規條件：使用分區、建蔽率、容積率或禁建限制，決定土地可使用強度。即使面積相同，法規條件不同，實際價值可能差距明顯。

• 市場成交行情：比對成交時間、交易條件與土地性質是否相近，以區段行情帶為基準，再依個案條件調整。

• 土地個別條件：臨路條件、地形方正與否、排水與整地需求，都會影響實際使用成本。同區段內，角地、袋地或畸零地的價格也不相同。

公共建設與發展預期可列為加分因素，但應以已核定、具體可執行的計畫為準，避免過度提前反映尚未確定的利多。

（四）賣地後多久可以拿到錢？

實務上，賣方通常在簽約時先收到第 1 期款，接著隨著文件備齊、稅費完納與過戶登記完成，分階段陸續收款。

若交易單純且未涉及貸款，流程多半可在約 1 個月內完成；若需配合銀行貸款，則可能延長至約 1.5 個月。

六、賣土地簽約注意事項｜土地買賣常見問題 FAQ

（一）Q1：土地買賣有地種限制嗎？

都市土地與非都市土地均可自由買賣，國家公園土地不得買賣。農地自民國 89 年起已開放一般人購買，但使用用途仍受分區管制，買前需確認用途是否符合分區規定。

（二）Q2：共有土地可以買賣嗎？

可以，但有條件限制。若為全部持分出售，需全體共有人同意；若僅出售部分持分，其他共有人依法享有優先購買權，須先以書面通知其他共有人並保留送達證明，待其放棄後才可對外出售。

（三）Q3：土地所有權移轉有時間限制嗎？

有。依《土地法》第73條，應於1個月內辦理，逾期每逾1個月處登記費額1倍罰鍰，最高不超過20倍。

（四）Q4：土地貸款成數大概是多少？

一般土地貸款成數約在 5 至 7 成之間（建地通常可達 7 成，農地約 4 至 6 成），低於一般房貸。實際成數依土地性質、區位條件與申請人資格而異，建議在簽約前先諮詢銀行評估核貸可行性。

（五）Q5：土地買賣仲介費怎麼算？

依《不動產經紀業管理條例》第 24 條規定，仲介費法定上限為成交總價的 6%，買賣雙方各付最多 3%，實際比例可由雙方與仲介協商議定。

（六）Q6：看土地謄本要注意什麼？

重點看三個部分：

• 標示部（確認地號、面積、使用分區與地目）

• 所有權部（確認所有權人與是否共有、有無查封或預告登記等限制登記，此類土地無法過戶）

• 他項權利部（確認是否有抵押權等負擔）

可向地政事務所申請第二類謄本查閱。

（七）Q7：土地使用分區是什麼？會如何影響買賣與開發價值？

土地使用分區是政府依都市計畫對土地預設的法定使用範圍，規範一塊土地「可以怎麼用、能用到什麼程度」。

不同分區搭配不同的建蔽率、容積率與使用限制，即使面積相同，分區不同就可能造成開發強度與市場價值的明顯差距。

（八）Q8：土地買賣需要繳哪些稅？

賣方主要稅負為土地增值稅，依漲價幅度累進課徵；符合自用住宅條件者可申請 10% 優惠稅率。若交易有獲利且屬房地合一稅適用範圍（民國 105 年 1 月 1 日後取得的房地），仍需申報房地合一稅。

買方不需繳契稅（契稅僅針對建物），但須負擔過戶登記規費及行政費用。

（九）Q9：賣地後多久可以拿到錢？

實務上，賣方在簽約時先收到第 1 期款，接著隨各階段完成陸續收款。交易單純無貸款者，約 1 個月完成；涉及銀行貸款者，約需 1.5 個月。

（十）Q10：土地買賣仲介找誰好

建議優先確認對方是否為合法登記的不動產經紀業者，可透過內政部地政司的「合法不動產服務業者查詢」功能確認。工業地、廠房、建地等商用不動產，建議找有專注工業不動產經驗的仲介，以確保對相關法規的熟悉程度。

七、土地買賣更安心｜昱達工商地產協助你避開建地買賣風險！

在土地買賣實務中，工業地、廠房與廠辦屬於高度專業的不動產類型，牽涉的不只是價格與區位，更包含土地使用分區、產業別管制、建蔽率與容積率限制，以及重劃、徵收等法規風險。

若缺乏對工業不動產的實務經驗，往往容易出現「買得到、卻無法如預期使用」的情況。

昱達工商地產（有巢氏房屋桃園經國特區加盟店）長期深耕大桃園地區，專注工業地買賣、廠房租售、廠辦規劃與重劃徵收土地等工業不動產領域，累積超過 500 組以上的工業不動產物件資料，熟悉區域供需與相關法規脈動。

昱達團隊由多位工業不動產專業經理人組成，除了提供買賣、租賃、代尋與代銷服務，也協助企業在交易前釐清土地使用合法性、產業類別限制與未來擴充彈性，降低因法規或規劃判斷錯誤所衍生的交易風險。

對企業而言，工業不動產不只是一次性的土地交易，而是影響生產布局與資產配置的重要基礎。

昱達工商地產擁有專注於工業不動產的專業團隊，能讓土地與廠房規劃更貼近實際營運需求，也更符合長期發展方向。

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