工業用地分類怎麼看？這篇說明都市與非都市工業地的差異，比較4種都市工業區的定位，再整理4種建築用地的差異與適用情境。最後彙整7大工業地選址重點與影響設廠決策的5大未來趨勢，幫助你掌握選擇工業地的邏輯。
一、工業用地種類有哪些？都市工業地與非都市工業地介紹
在台灣，工業用地清楚劃分為「都市工業地」與「非都市工業地」兩大類，其核心依據在於土地所屬的法定計畫體系與適用法規。
（一）都市工業地是什麼？
都市工業地，是指位於都市計畫區內，並經都市計畫明確劃設為工業使用的土地。
這類土地的使用方向與管制內容，完整納入都市計畫體系管理，土地用途清楚且具備高度可預期性。
都市工業地的核心法源為《都市計畫法》，該法授權各縣市政府依都市發展需求訂定都市計畫，並公告實際的使用分區與管制要點，包括建蔽率、容積率、建築高度及相關附屬設施條件。
（二）非都市工業地是什麼？
非都市工業地，指的是位於非都市土地範圍內，經土地使用分區編定或依法核准，可作為工業相關用途的土地。
這類土地由區域層級進行整體管理，在用途認定上，並非僅以名稱判斷，而必須回到土地的實際編定類別與容許使用內容加以確認。
法規架構上，非都市工業地的上位依據為《區域計畫法》，用以規範非都市土地的分區與使用原則。
實際使用與審查層面，則需依《非都市土地使用管制規則》，逐項檢核是否符合工業相關的容許使用規定。
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二、都市工業地分類｜特種、甲級、乙級、零星 4 種工業區有哪些差異？
在都市計畫體系中，工業區並非單一型態，而是依產業性質、對環境的影響程度，以及都市整體發展需求，細分為特種、甲級、乙級與零星工業區。
其設計目的是透過不同強度的使用管制，將高風險、高污染或高度專業化的產業，與一般製造、加工及輕工業活動清楚區隔，確保工業發展與都市生活機能之間維持平衡。
（一）特種工業區
特種工業區的核心特色在於高風險產業集中、管制條件最為嚴謹，整體規劃多半圍繞特定產業性質展開。
能夠進駐的產業，具備特殊製程或高度專業化特性，例如涉及化學原料製造、石化相關加工、金屬冶煉、危險物品製造或儲存，以及高溫、高壓或高風險製程等類型。
這些產業在營運過程中，常伴隨明顯的噪音、氣味、廢氣與廢水排放。
對於廠區安全距離的配置、作業動線分流規劃、危險物與原料的管理方式、污染防制設施的完整性，以及事故發生時的緊急應變與通報機制，特種工業區設有更高標準與更嚴格的要求。
（二）甲種工業區
甲種工業區允許較完整的製造活動，同時要求環境影響必須維持在可控範圍內。相較特種工業區的高度專用性，甲級工業區在產業選擇上具備一定彈性。
適合進駐甲種工業區的，多為具一定生產規模的製造與加工產業，例如機械設備、金屬加工、汽車零組件、塑膠製品、電子零組件等。
這類產業在營運過程中，可能產生噪音、廢氣、廢水或較頻繁的物流需求，但透過設備規劃、製程管理與環保配套，可將影響程度控制在合理範圍內。
（三）乙種工業區
乙種工業區的最大特色在於使用彈性高、適用產業範圍廣。相較特種與甲級工業區，乙種工業用地的管理重點在於工業活動是否能與周邊環境相容，而非要求高度專業或嚴格的製程條件。
適合進駐乙種工業區的產業，多為一般製造、加工、組裝及其相關配套活動，例如零組件加工、包裝分裝、倉儲物流、設備維修，以及結合營運需求的工業型辦公空間。
（四）零星工業區
零星工業區的形成背景，是在都市發展過程中，原本已存在的工廠或作業空間，因周邊土地使用逐漸轉變，經調整後仍以工業區身分被保留下來，成為都市計畫中的特殊存在。
也因為承接的是既有使用，零星工業區有些緊鄰住宅或商業區，有些則受限於早期道路與街廓結構，難以因應現代工業對腹地與動線的需求。
零星工業區較適合原有工廠持續使用或進行小幅度的營運調整，若涉及大規模設廠或高強度生產，則需要更審慎評估其長期適用性。
三、非都市工業地分類｜甲種、乙種、丙種、丁種建築用地有哪些差異？
相較於都市工業地著重於產業集中與區位管理，非都市工業地更強調土地使用強度的分級控制。
在非都市土地體系中，並不以「工業區」作為劃分方式，而是透過建築用地的編定類別，來界定土地可承載的使用強度與功能定位。
實務上，土地被編定為甲種、乙種、丙種或丁種建築用地，各類別對應不同的開發密度與承載程度，影響工業活動是否可行，以及可發展到什麼程度。
（一）甲種建築用地
甲種建築用地屬於非都市土地體系中使用強度較低的類型，常見於一般農業區或特定農業區範圍內的建築用地，使用定位更偏向聚落型建築、地方性服務設施，以及與農業區活動相容的建築使用。
甲種建築用地適合自住、生活環境相對單純的用地選項，且相較其他非都市建築用地，較貼近既有聚落或主要道路，區位條件相對穩定。
不過仍需留意，甲建的公共設施未必完整，使用性質不等同都市住宅用地，且在交易與轉手上投資流動性相對有限，在評估用途與期待時，必須與都市住宅市場清楚區分。
（二）乙種建築用地
乙種建築用地多位於鄉村區，使用定位以鄉村型建築、在地活動空間，以及符合鄉村生活型態的建築使用為主，同時避免干擾既有鄉村生活環境。
乙建的土地取得成本相對較低，可作為住宅或一般建築使用，對於自住、返鄉居住或在地生活需求而言，具備一定吸引力。
不過，乙建的交通條件與生活機能高度仰賴地方發展程度，區位差異往往明顯，實際使用便利性需個別評估。若所在地區長期發展有限，使用彈性與資產流動性可能受到影響。
（三）丙種建築用地
丙種建築用地分布於山坡地保育區、森林區、風景區，或位於山坡地範圍內的農業區之建築用地。在有限開發的前提下，兼顧土地利用與自然環境保護，而非一般居住或日常生活機能配置。
丙種建築用地適合觀光、休閒，以及管理或維護性質的低強度建築使用，例如旅宿設施、遊憩服務空間、休閒設施，或與環境維護、營運管理相關的附屬建築。
不過，丙建有開發限制較多、審查程序相對繁複的特性，且在建蔽率與容積率上偏低。因此，較適合作為低密度、目的明確的觀光或休閒型開發，不適合高強度或高度彈性的建築使用。
（四）丁種建築用地
丁種建築用地屬於使用強度最高、以產業活動為明確導向的類型，常見於一般農業區或特定農業區內的工業建築用地。規劃目的在於承載具體的工業與產業機能，而非生活或居住使用。
丁種建築用地適合工業生產、加工、倉儲、物流，以及相關產業設施與附屬建築。此類用地具備可依法作為工業與產業設施使用的條件，且相較都市工業用地，土地價格具有一定成本優勢。
仍需留意，丁種建築用地的實際使用高度受到產業政策、工廠登記制度，以及環保與土地管理規範的影響。即使土地屬於丁種建築用地，仍須逐項符合相關審查與附帶條件，才能落實使用。
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四、如何選擇工業地？7 大選址重點教你評估！
（一）是否需要快速、穩定完成設廠？
若首要目標是儘快完成設廠、讓營運時程具備可預期性，且不希望在用途認定或審查階段承擔過多不確定因素，較適合選擇都市工業地。
都市工業地的使用分區明確，容許產業類型、建蔽率與容積率均有清楚規範，主管機關的審查標準相對一致，適合首次設廠或具有明確時程壓力的企業。
相較之下，非都市工業地雖可能具備成本優勢，但在設廠流程與使用認定上，具有較多變數，需要投入更多時間與溝通成本。
（二）產業是否涉及高風險或特殊製程？
若產業本身涉及化學原料、危險物、高溫或高壓製程，或對安全管理與環境控制有極高要求，應優先評估特種工業區。
特種工業區是以高風險產業集中管理為設計前提，在安全距離配置、作業動線分流與管理制度上，能提供較完整且明確的條件，不易因周邊使用相容性而受到限制。
（三）是否需要產業彈性與未來轉型空間？
若企業未來可能調整產線、變更製程，或規劃結合製造、倉儲與廠辦等多元使用型態，較適合選擇乙種工業區。
乙種工業區的產業容許範圍相對廣泛，使用彈性高，能因應不同階段的營運調整需求；特種工業區或部分非都市工業地用途較為單一，若產業型態出現變化，可能因使用限制而影響後續發展空間。
（四）是否以土地取得成本為優先考量？
若企業在評估工業地時，將土地取得成本列為主要考量，且產業類型明確、使用目的單一，也能接受較長的前置審查與行政作業時間，可評估非都市工業地中的丁種建築用地。
丁種建築用地可合法作為工業與產業設施使用，土地成本相對具備優勢；不過前提是產業政策方向、工廠登記與環保等配套條件皆能順利通過，否則原本的成本優勢，容易被後續的行政風險與時間成本所抵銷。
（五）是否需要大量物流進出與大型車輛動線？
若營運型態高度依賴大型貨車、聯結車或高頻率裝卸作業，會較適合選擇都市工業地（甲級或乙種工業區）。
這類工業區在道路條件、腹地配置與交通系統上較為成熟，能支撐連續且高強度的物流需求；零星工業區或部分非都市工業地，常因道路寬度不足、腹地受限或動線規劃不佳，影響營運效率。
（六）是否為新設工廠，而非既有使用延續？
若是從零開始設立新工廠，而非承接既有廠房或延續歷史使用，應優先考量都市工業地。
都市工業地較有利於新設產線、整體廠區配置與完整工廠規劃，審查條件與使用界線也相對明確；反之，零星工業區多半是為了承接既有工業活動而存在，若作為新設工廠使用，容易在空間條件、動線安排與周邊使用相容性上遇到瓶頸。
（七）能否承擔長期政策與法規變動風險？
若企業本身具備法務、專業顧問或長期規劃能力，能夠因應政策調整與法規解釋變動所帶來的不確定性，在使用目的明確的前提下，可評估非都市工業地（丁種建築用地）。
反之，若希望土地使用條件長期穩定，並降低制度變動對營運造成的影響，都市工業地仍屬於風險較低、可預期性較高的選項。
綜合上述 7 大工業地選址重點，企業在實務上需要把選址條件，直接對照到土地的實際使用現況與管制限制。
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五、工業地未來趨勢解析，影響選址與設廠的 5 大關鍵！
（一）都市工業地：從擴張型供給轉向「更新與立體化」
都市工業地的發展重心已明顯從外圍擴張，轉為既有工業區更新與立體化利用。
在土地資源有限、都市發展趨於成熟的前提下，政策方向更傾向提升單一基地的使用效率，例如廠房更新、容積利用強化，以及結合研發、管理或技術服務機能。
對企業而言，都市工業地的吸引力不再只是區位，而在於是否具備長期更新彈性與完整公共設施條件，未來可用性與穩定度仍被市場高度看重。
（二）非都市工業地：成本優勢仍在，能立即合規的丁建更搶手
非都市工業地仍保有土地取得成本相對較低的優勢，對中小企業、倉儲或用途明確的產業設施依然具吸引力。
然而，趨勢已從「便宜就能用」，轉向「能否一次把合規條件走完」。工廠登記、環保、能源與政策一致性，儼然成為評估的關鍵門檻。
市場也逐漸呈現兩極化，條件清楚、可立即使用的丁種建築用地需求穩定，而條件模糊或需大量補件的標的，交易與使用風險明顯放大。
（三）工業區更新與園區型用地：成為降低風險的主流選項
2025 年，經濟部舉辦產業園區發展政策高峰論壇，產業園區已被明確定位為推動區域產業與生活圈發展的引擎。透過「新園區開發＋既有園區更新」並行，加速用地供給並帶動區域均衡發展。
對企業而言，園區型用地的優勢在於管理制度一致、公共設施與基礎建設同步到位，能有效降低跨部門協調成本，也更容易一次性因應淨零轉型、工安、環保與治理等多重要求。
園區用地將逐步成為企業選址時的「合規與配套捷徑」，適合需要快速落地、並具備中長期擴張規劃的產業。
（四）碳費與淨零政策：選址開始影響長期營運成本
隨著碳費制度啟動與淨零目標逐步推進，未來的工業用地評估，已不能只停留在「能不能設廠」，而是進一步延伸至長期能源取得、節能改造彈性與運輸效率等營運層面的考量。
都市工業地與園區型用地，因電力供應、公共設施與替代能源配套相對成熟，在中長期營運成本與碳管理上更具優勢。
相對而言，非都市工業地若能源與運輸條件不足，後續為符合法規或降低碳成本所需的補強投入，往往會被提前放大。
（五）整體趨勢發展：工業用地從比較價格轉向「評估制度」
綜合來看，未來工業用地的選擇邏輯，已從單純比較價格或面積，轉為評估制度設計與風險結構是否適合自身產業。
都市工業地與園區型用地，強調使用條件穩定、審查可預期；非都市工業地，則更考驗企業對法規解釋、政策調整與長期管理的承受能力。
對實際使用者而言，能否長期、穩定且合規地持續使用，往往比短期的成本差異更具決定性。
六、工業用地制度與實務有落差，昱達工商地產為企業把關設廠與投資決策！
實際評估工業用地時，企業常面臨制度條件與現場狀況之間的落差。即使土地名目符合工業使用，仍可能因產業別限制、建築線未確定、道路權屬不完整，或設廠條件無法同時通過審查，使規劃停滯。
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