農地買賣如何進行？這篇協助你釐清農地買賣的7個好處，再說明7個農地買賣流程，以及常見買賣費用與稅項負擔方式。最後整理容易忽略的5個農地買賣陷阱，並解答3個常見疑問，協助使用者建立農地買賣的完整觀念。
一、農地買賣前注意 3 件事｜農地定義、買賣資格與農地買賣 7 優勢
（一）農地是什麼？認定農地的重點？
依《農業發展條例》第 3 條第 10 款規定，農業用地是指位於非都市土地，或都市土地中屬農業區、保護區範圍內，並依法實際供下列用途使用之土地：
- 實際用於農作、林業、水產養殖、畜牧或自然保育等農業活動的土地；
- 為了農業經營「不可或缺」的設施用地，例如農舍、畜禽舍、倉庫、曬場、集貨場、農路，以及灌溉、排水等設施的土地；
- 由農民團體或合作農場所持有，直接用在農業生產或管理上的土地，如冷凍（藏）庫、農機中心或檢驗場。
因此，農地的認定重點，在於土地區位與實際使用是否符合農業經營需求。
耕地是什麼？
依《農業發展條例》第 3 條第 11 款規定，「耕地」是指劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區內的農牧用地，屬於農業用地中最核心的類型。
由於耕地直接承擔著農業生產的功能，《農業發展條例》在制度設計上對耕地的取得、分割及使用設有嚴格的管制規定，確保農地資源能夠持續用於農業生產。
（二）農地買賣的資格限制是什麼？小坪數農地買賣留意耕地分割限制！
了解農地買賣資格限制之前，需要先釐清法律上「自然人」與「法人」的差別。
所謂自然人，是指具備權利能力的個人，也就是一般的中華民國國民；而法人，則是依法設立、具有獨立權利義務主體地位的組織，例如公司、財團法人或社團法人。
自然人取得農地：不限制農民身分，核心為是否作農業使用
現行制度下，自然人取得農地已不再以農民身分作為前提條件，制度核心轉為檢視土地是否符合「農業用地」性質，以及是否依法維持農業使用。
《農業發展條例》第 10 條明定，只要農地要改作非農業用途，就必須在不破壞農業生產環境的前提下，事先取得主管機關同意，否則不能隨意變更用途。
制度設計的核心，是確定農地仍以農業利用為原則，而不是單純限制取得農地的身分。
權利移轉層面，《農業發展條例》第 31 條進一步規定，讓耕地的買賣與所有權移轉，回到《土地法》與《民法》的基本規範來處理。
只要是年滿 18 歲的中華民國國民，並且依照法定程序辦理登記、確定後續使用符合農業相關規範，就具備購買農地的資格。
法人取得農地：對「耕地」設有明確的身分門檻
《農業發展條例》第 33 條明文規定，禁止私法人購買或承受耕地，避免耕地成為一般投資或開發標的。
只有在第 34 條所列的例外情形下，像是農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，能夠提出明確且可行的農業經營或研究利用計畫，並經主管機關審查核准後，才可以承受耕地。
耕地分割限制：避免農地過度零碎的制度設計
為防止耕地因交易或分割而過度破碎，影響農業經營效率，《農業發展條例》第 16 條設設下「面積下限」，每一宗耕地分割後，每位所有人持有的面積都必須高於 0.25 公頃。
只有在繼承、配合土地或農業政策、農地重劃，或依法辦理用途變更等特定情形下，法規才開放例外分割。
（三）為什麼選擇農地買賣？農地買賣 7 個好處解析！
不課徵土地增值稅
只要農業用地確定實際作農業使用，並且在移轉給自然人時符合相關規定，就可以依《農業發展條例》第 37 條第 1 項，向主管機關申請免課徵土地增值稅。
不課徵房地合一稅
只要農業用地確定符合《農業發展條例》第 37 條及第 38 條之 1 的要件，本來就可以申請不課徵土地增值稅，依《所得稅法》第 4-5 條第 1 項第 2 款規定，這筆土地在交易時所產生的所得，也一併排除在房地合一稅的課稅範圍之外。
不課徵遺產稅
只要農業用地確定實際作農業使用，連同地上的農作物一起，由繼承人或受遺贈人承受時，法律會給予明確的稅負優惠。
依《農業發展條例》第 38 條第 1 項規定，這類情況可以免徵遺產稅，並且自承受當年起，田賦一併免徵 10 年。
不課徵贈與稅
《農業發展條例》第 38 條第 2 項規定，上述情況免徵贈與稅，並且自承受當年起，田賦同樣免徵 10 年。
價格穩定、降低炒作風險
農地在法制上具有明確且穩定的使用定位，《農業發展條例》第 3 條第 10 款與第 12 款，清楚界定「農業用地」及「農業使用」的範圍；同條例第 10 條也規定，農業用地如欲變更為非農業使用，必須依循法定程序並經主管機關同意。
由於用途受到嚴格管制，農地較不易受到短期開發題材或投機因素影響，對於以長期持有與穩定利用為目標的使用者而言，具備相對穩定且可預期的制度基礎。
可自用、也可出租作農業使用
在依法維持農業使用的前提下，農地除傳統農業生產外，亦可結合農業型光電、造林補助或休閒農業等合法經營模式，創造多元且相對穩定的收入來源，亦得出租供他人實際進行農業經營。
此外，法律並沒有把「農業使用」限定在一年到頭都必須實際種植作物。《農業發展條例》第 3 條第 12 款已確定，只要是依法辦理休耕、休養等措施，也一樣被認定為農業使用。
因此，農地可以配合地力恢復、政策調整或不同經營型態安排，避免因短期未耕作就被認定違反農業使用原則。
未來升值潛力
農地的長期價值，取決於都市計畫調整、公共建設推動或依法申請特定事業用途等政策條件，若未來完成合法分區或用途變更，土地使用彈性與市場評價可能同步提升。
二、農地出售應準備的文件｜買方與賣方各自要準備什麼？
三、7 個農地買賣流程帶你跑一次，簽約、報稅、過戶重點報你知！
（一）見面簽約
買賣雙方見面簽約時，應將土地標的、價金與付款節點，以及交屋與過戶條件明確載明於契約中，以避免後續爭議。
訂金比例並無固定標準，實務上會依案件風險、是否辦理貸款或需先塗銷抵押等情況調整。
賣方則視流程安排，提供土地權狀影本或將權狀正本交由代書保管，並配合提出身分文件與印章或親簽方式，確定後續稅務申報與過戶作業能順利進行。
（二）辦理農業用地作農業使用證明書
若交易欲適用作農業使用之農地稅務優惠（如不課徵土地增值稅），需向土地所在地公所申請「農業用地作農業使用證明書」，並經會勘或審查，時間約 1 至 2 週。
（三）申請農地鑑界
農地鑑界（由地政機關到現場實地測量，並打下紅色界樁，正式確認土地的正確位置與邊界範圍）的目的是確認實際界址與現地範圍，常見於界線不明、缺乏明顯界標、鄰地界址易生爭議，或買方希望在付款前清楚確認土地範圍的情況。
向地政事務所申請後，會安排至現地進行測量，流程時間多約 1 至 2 週；若界址明確且雙方無爭議，也可不另行鑑界，改以地籍圖、現況照片或現地指界方式確認。
（四）申報土地增值稅
辦理過戶前，賣方須先完成土地增值稅申報；若符合作農業使用等條件並申請不課徵，稅捐機關將核發不課徵相關文件，若不符條件，則會核定稅額並開立稅單，須於繳清後取得完納證明。
實務上常見的文件為「完納證明」或「不課徵土地增值稅核准文件」，處理時間多約 3 至 7 個工作天。
（五）交付款項
付款比例並無固定標準，常見作法是將較大筆款項安排在「可送件過戶」或「過戶完成」等關鍵節點，降低交易風險。
若涉及銀行貸款，亦會配合貸款核准、對保及抵押權設定流程，並將銀行撥款時點明確納入付款條款中。
（六）辦理過戶
完成稅務與登記相關文件後，由代書或當事人向土地所在地的地政事務所送件申辦所有權移轉登記；在文件齊全且無須補正的情況下，作業時間多約 3 至 7 個工作天。
過戶完成後，買方將取得新的土地權狀；若同時辦理貸款，銀行亦會接續完成抵押權設定程序。
（七）交付結案文件與實價登錄申報
過戶完成並依契約結清尾款與交付相關事項後，交易才算正式結案；若涉及貸款，則會依銀行流程完成對保、抵押權設定與撥款文件。
至於實價登錄，通常由地政士或不動產經紀業於法定期限內辦理，實際申報人則依交易是否經由仲介、代書或自行交易而有所不同。
當所有權完成移轉、價金結清，且稅務與登記程序皆辦妥後，農地買賣流程才告一段落。
若進一步評估土地是否適合轉作設廠、倉儲或產業營運使用，交易重點就會從流程本身，延伸到土地使用分區、產業別限制與未來擴充彈性的判斷。
昱達工商地產長期專注工業不動產領域，能協助使用者在交易關鍵節點同步檢視使用條件與法規可行性，避免完成買賣後才發現無法如預期運用。
若對土地用途、流程銜接或後續規劃仍有疑問，建議加入昱達工商地產 LINE 諮詢，由專業團隊協助釐清方向，讓決策更安心。
四、農地買賣費用整理｜交易、過戶費用怎麼分？常見負擔方是誰？
五、農地買賣別踩雷，5 個常見陷阱一次整理！
（一）名義是農地，卻無法正常農用
有些土地在登記或分區上看起來是農業用地，但實際條件卻不一定適合耕作，例如沒有穩定的灌溉水源、缺乏合法農路進出，或地勢低窪容易積水、土壤性質不利農作等。
這類土地名義上是農地，實務上卻難以進行正常的農業生產。雖然價格較低、容易吸引買方，但後續若無法持續維持農業使用，就可能影響不課徵土地增值稅等相關稅務優惠，購買前務必審慎評估。
（二）誤以為「未來一定可以變更用途」
農地能否變更為非農業使用，須視都市計畫或區域計畫安排、公共利益需求及主管機關審查結果而定，並非購買後即可自行申請或保證通過。
若買方僅憑「未來可能變更為建地」或「等都市計畫調整就會增值」的預期進場，卻忽略用途變更本身具有高度不確定性，且審查程序冗長，導致資金長期被卡住，實際報酬將與想像有落差。
（三）常被忽略的地上建物與費用
部分農地上已存在農舍、倉庫或其他建物，若買方未事前確認建物是否合法、是否完成保存登記，過戶時才發現需另行課徵契稅、補辦登記，甚至面臨違章建築拆除的法制風險。
此外，農地交易表面稅負較低，仍有可能產生代書費、鑑界費、抵押權塗銷費或貸款相關費用等附帶成本，需一併納入評估。
（四）誤踩「農業使用」紅線，影響稅務優惠
不少買方在取得農地後，誤以為可自由出租、作為停車空間或設置與農業無關的設施，卻忽略農地依法仍須維持農業使用性質；一旦經查認實際用途與農業無關，可能喪失不課徵土地增值稅、房地合一稅等相關稅務優惠。
（五）共有農地或持分農地的處分風險
若購買的是共有農地或僅取得持分，卻未事前釐清其他共有人立場，在實際使用、出租、申請農業設施或再行出售時，容易因共有人不同意而受阻。
再加上耕地分割依法設有最低面積限制，並非隨意即可分割，雖然順利買到土地，卻在使用與處分階段困難重重。
六、農地買賣五年限制是什麼？3 個最常見問題一次說清楚！
（一）農用證明是什麼？如何申請、要準備什麼資料？
農用證明全稱是「農業用地作農業使用證明」是由主管機關依法核發的一份官方證明文件，用來確認某一筆農業用地，在特定期間內確定實際用於農業相關用途。
農用證明主要是在農地辦理移轉時使用，用來作為申請不課徵土地增值稅的重要依據，同時也關係到農業用地及其地上農作物，是否能適用遺產稅、贈與稅或田賦等稅務優惠。
至於申請方式，則是由申請人準備齊全相關資料，向主管機關提出申請，經審查確認符合農業使用要件後，才會核發該證明。
基本應檢附文件包含：
- 農業用地作農業使用證明申請書
- 農業用地作農業使用勘查紀錄表
- 農業用地作農業使用證明書審查表
- 近一個月內核發之土地登記謄本及地籍圖謄本
- 申請人身分證影本或戶口名簿影本；法人需檢具相關證明文件
- 目的事業主管機關許可文件及其他相關文件
- 如農業用地屬都市土地者，檢附都市計畫土地使用分區證明
文件備齊後，申請人須至農建課開立繳款書並完成繳費，機關受理後會另行通知現場會勘時間，由承辦人員至農地實地勘查使用狀況，並進行拍照與紀錄，確認土地是否確實作農業使用。
審查符合規定者，主管機關將核發農業用地作農業使用證明書；若經認定不符農業使用要件，則會予以駁回，已繳納之費用不予退還。
（二）什麼是套繪管制？如何查詢與解除？
套繪管制是建築行政管理的一項制度，某些土地可能存在不適合建築的空間，如法定空地、停車空間或是其他依法不得建築的區域。
為了防止這些土地被錯誤利用，主管機關會在地籍圖上標註或套繪，進行管控。
在農地套繪管制中，最常見的情況是農地上興建農舍。
根據《農業用地興建農舍辦法》第12條規定，若農地上已經興建農舍，主管機關會依實際情況標註該地區為「農舍已建設」或「農舍未建設」。若未解除套繪管制，該農地將無法辦理分割或移轉。
要查詢農地或建地是否受到套繪管制，地主可向土地所在地的主管機關提出查詢申請。
查詢時需要提供土地的地號或土地登記謄本等基本資料，並依照當地機關的規定進行查詢。
解除套繪管制須先與鄰地所有人協商，取得同意書或協助辦理解除套繪程序。取得鄰地所有人同意後，地主應向主管機關提出解除套繪的申請，並提供所需的文件。
主管機關會對土地進行審查，並可能安排現場勘查，確認土地符合解除條件。若審查通過，主管機關將批准解除套繪管制，並公告結果，使該土地不再受套繪管制，恢復正常使用。
（三）農地買賣五年限制是什麼？
單純的土地買賣、農地交易並沒有明確的期間限制，但若農地上有興建農舍或農業設施，則會受到五年移轉限制的影響。
根據《農業發展條例》第 18 條第 1 項及第 2 項的規定，自農舍使用執照核發日起算，農地在五年內不得轉讓。
換句話說，即便是繼承或法院拍賣所得的農地，繼承人或拍定人仍需等到農舍使用執照核發後滿五年，才能進行土地移轉。
這項規定的背後目的是為了保護農業用地，確保農舍與農地使用相符，避免農地被過度交易或作為非農業用途。
七、從農地買賣走向產業規劃，昱達工商地產協助釐清使用與法規條件！
了解農地買賣制度後，你會逐漸了解：土地是否成交，與土地是否真正適合長期使用，其實是兩件不同的事。
尤其當規劃方向從農業用途，轉向設廠、倉儲、辦公或產業營運時，土地的使用分區、產業別適用性與未來調整空間，往往比單一價格條件更值得優先評估。
相較農地制度以管制為核心，工業地、廠房與廠辦更著重於「能否符合實際營運需求」。這類不動產的評估重點，包含產業是否對應現行法規、建築條件是否符合使用需求，以及區域發展方向是否支持企業未來擴展。
若在前期判斷不足，即使完成交易，也可能面臨用途受限、調整成本提高等問題。
昱達工商地產（有巢氏房屋桃園經國特區加盟店）長期專注於工業不動產市場，協助企業在交易前階段，就先釐清「這塊土地適不適合現在用，也是否適合未來用」。
透過對大桃園工業區域的實務觀察與物件資料整理，昱達團隊能從產業需求、區域條件與法規方向三個層面，同步協助使用者評估可行性，而非只停留在物件本身。
對企業而言，土地與廠房的選擇，實際影響的是營運效率、調整彈性與長期發展節奏。
當評估重點從農地制度延伸到產業使用思維時，透過熟悉工業不動產脈絡的專業團隊協助判斷，有助於降低決策盲點，讓每一步土地規劃都更貼近實際經營需求，而不是事後才進行修正。
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