土地買賣有陷阱?工業用地買賣注意事項這幾點一定要注意

有一筆閒置的餘錢可以投資,或是準備要興建廠房的你,正準備要大展身手買塊土地來投資利用嗎?買賣土地千萬要小心,裡頭有許多你不知道的陷阱在!

 

土地投資雖然相較於其他投資商品,更具備獲利性高、風險性低的優點,但也因為這些誘人的優點,讓許多不肖的業者看準時機趁隙鑽漏洞、設陷阱,尤其是在工業用地出售交易與簽約的過程中,我們仍需要積極掌握全面資訊,並配合實質性的保障,才能確保自己的權利不會落入土地買賣陷阱中喔~

 

 

 

工業用地買賣注意事項

 

 

 

了解土地買賣流程

 

在前篇「五步驟秒懂土地買賣流程,新手上路就看這篇」有提到完整詳細的買賣流程說明,大家不妨可以參考其中有沒有不清楚的細節。

 

 

事前調查土地地形位置等狀況

 

我們在進行土地買賣之前,應該先做好土地地形位置等狀況的調查,包含土地地形、位置、現狀以及界址,以利查明該筆土地的使用管制情形(如住宅、商業、工業區等),因為它的使用性質、建蔽率及容積率等都不相同,還要注意購買農耕地時要檢附農業用地作農業使用證明書,或耕地符合土地使用管制證明書。

 

最穩妥的方式是向地政事務所申請地籍圖謄本,再向建管機關(如工務局或者建設局)申請都市計畫圖,這樣一來就能夠較深入且清楚的了解土地是否屬於公共設施保留地,也能夠藉此方式詳細驗證土地登記簿謄本的記載內容是否與賣方說法符合。

 

 

了解地區劃分種類

 

我們台灣的國土可以分為三大類,分別是都市土地(13%)非都市土地(78%)以及國家公園土地(9%)。國家公園土地是不能夠買賣的~所以下面會提供都市及非都市土地的查詢方式給大家方便了解!

 

 

都市土地查詢方式分為兩種:

  1. 網路查詢:至全國土地使用分區查詢或各縣市政府土地分區查詢系統,輸入欲查詢的地址或地段地號即可。

  2. 申請使用分區證明:若需要有政府公信力的證明,則需要至各縣市政府臨櫃或網路申請。

 

非都市土地的分類查詢呢,則需要向各地地政事務所申請「土地登記謄本」,查看土地標記部中的「使用分區」、「使用地類別」。

 

 

參考附近已成交的行情

 

正所謂「知己知彼,方能百戰不殆」,資訊愈透明公開,買賣雙方的權益愈受到保障。因此,參考實價登陸或是附近已成交的案子,能夠幫助我們對於附近工業用地行情有更進一步的了解,避免出現成交價格只能由少數業者提供的行情資料作為參考而造成的麻煩,例如賣方開價低於行情,事後不甘損失而毀約不賣;或是賣方胡亂開價,買方因不瞭解行情而花冤枉錢的交易糾紛都是很常見的例子。

 

 

 

常見的土地買賣陷阱

 

 

產權歸屬

產權的歸屬人是為誰所有?

是只有一位產權人獨立擁有還是同時多人擁有?

產權的所有人在法去上具有行使權利的能力嗎?

 

 

其他問題

購賣前應該要充分掌握產權是否有問題存在,諸如土地目前是否牽涉糾紛訴訟中、未來會不會很難轉賣脫手(底下埋有廢棄物、土地有汙染等)

 

在2021年底就曾有新聞指出,台南有位民眾透過法拍購買到一筆土地,但就在準備要開發時才發現被環保局列為「土壤汙染控制場址」,需先將土壤汙染整治後才能解除列管自由運用,因此額外花費了超過300萬元處理,類似此種土地問題時常發生,最好的方式就是購買前先查詢「廢棄物非法棄置案件管理系統(WDMS)」及「土壤及地下水污染整治網」,以避免額外的損失。

 

 

是否可以興建

每種土地分類都有個別的限制,例如農地在買賣前就要先清楚是屬於農地或耕地,以及是否可以興建農舍、建蔽率有無被移轉等等;工業用地是甲乙丙丁何種、想要拿來運用的項目是否是合乎法規限制等等。

 

 


 

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