房價下跌成趨勢？ 從12個指標看端倪！

近年大家最關心的焦點議題，除央行會不會再推出第五次選擇性信用管制之外，更密切注意今年1月10日立法院三讀通過平均地權條例部分條文修正案之後如何擬定施行細則，以及「不溯及既往原則」要如何配合實行？

眾所皆知，房地產市場景氣已自去年下半年開始出現明顯轉折，此可由排隊買房消失以及100%完銷不再出現，並且房價也不再屢創新高見其梗概；近年雖然中南部地區屢屢出現漲價超過一倍之異常情況，惟此一情勢已自去年下半年開始逆轉，並且漲幅較高的蛋白區也已出現較大跌幅。

至於一般所最關心的景氣是否確實朝下行趨勢發展，雖然各相關研究機構看法不盡一致，惟如能經由以下十二個重要指標(詳請參閱附圖)循序漸進逐步追蹤觀察，當問題一一逐漸浮現時，就代表著房市景氣逐漸朝下行趨勢發展無疑！

1.建商是否減緩購置土地？
─購地後必須在18個月內動工，逾期加碼計息

現階段一般建商莫不以出清存貨為優先考量，尤其當前過度飆漲的地價依舊高懸，除台北市之外，大部分地區房價也都呈現下跌趨勢，大家都不願再高價購地，以免增加餘屋滯銷風險，更何況現階段銀行都密切監視其所承做放款建案之工程進度、售價變動與銷售狀況，為免陷入資金調度之流動性風險，各地建商莫不採取減緩購置土地之保守因應策略。

景氣每況愈下，原預售完工建案交屋不易，建商皆以出清存貨為優先選項，倘若再貿然高價購地，很可能落得血本無歸，甚或出現流動性風險之經營危機。

另外，依央行之規定，建商向銀行申請購地貸款後，必須在十八個月內動工興建，若「無不可歸責借款人因素」而屆期未動工，金融機構應逐步收回貸款，並採階梯式加碼計息，必然也是建商延緩購置土地之一大原因。

2.廣告量是否有增加趨勢？
─廣告量增加，讓利不斷加碼，促銷效果卻愈來愈差

現階段雖然各地建案都普遍採取加碼讓利之廣告策略，惟促銷效果並不顯著，影響所及，即使是精華地段已搭建好豪華接待會館與樣品屋的建案，也大都採取暫時不開價而只蒐集潛在客戶名單，或待價而沽的保守因應策略；其次，雖然廣告量增加，讓利不斷加碼，值得進一步觀察的是銷售率是否也隨之提升？

3.推案量是否大幅縮減？
─銷售率下降，推案量縮減勢所必然

近年在房價過度飆漲情況下，加以打炒房政策有增無減，即使是首購需求也都普遍採取暫時觀望態度；其次，在市場長期超額供給，空屋餘屋明顯增加情況下，只要有些大型指標建案銷售不理想，大部分建案都會跟著延緩推案。

由附表資料顯示，雖然今年329檔期全台推案量再創新高至8,426億元，惟在銷售率普遍下降情況下，未來推案量必然會隨之大幅縮減。

4.建案是否逐漸增加讓利優惠？
─減價之外，還附贈裝潢、家電？

近年隨著餘屋數量逐漸增加，各地建案相繼推出附贈裝潢、家電等方式促銷，一則變相降價，再則維持高價假象，以免一個月之後實價登錄出現前後過大差距，而進一步壓縮銷售率。

當前一般對於所謂讓利的認知，尤其是在房價節節高漲情況下，例如媒體報導「每晚一年購屋，就要多花100萬」，甚至亦有「竹縣晚一年買預售屋平均要多花500萬元！」之聳動標題，究竟總價與單價價差要如何評量？贈品與房價何者重要？贈品換算房價總價與單價，是否划得來？以上種種疑慮都是導致讓利優惠失靈之主要原因。

5.議價空間是否逐漸擴大？
─預售屋、新成屋競價求售，議價空間逐漸擴大？

隨著景氣下行逐漸明顯，議價空間也逐漸由10～15%提高到10～20%，至於幅度多大應視地段與個案產品力而定；例如北中南各地以及蛋黃區與蛋白區差別就會愈來愈大；其次，推案量大銷售率差之建案，議價空間必然也會逐漸擴大。

6.代銷公司是否減緩推案？
─住宅市場已較去年同期萎縮8%

整體而言，今年房市在升息與打炒房政策下已逐漸顯露景氣緩降趨勢，雖然329檔期全台推案量仍高達8,426億元，惟根據591新建案統計數據，部分地區是在「商辦供給量爆發、住宅指標案撐場」下，總銷金額逆勢爆出8,426億元巨量，惟扣除商辦、廠辦逾二千多億元之外，住宅市場僅剩6,400億元，和去年同期相較萎縮8%，由此顯見景氣已逐漸呈現趨緩之發展趨勢。

其次，亦可由內政部統計處所公布之代銷業分設常態營業處所家數之增減變化，檢視其推案是否減緩之變化情況。

7.是否出現房仲業頂讓情況？
─可由經紀人與經紀營業員之增減檢視動向

在預售市場景氣衰退情況下，連帶房仲業績也明顯下降，此亦可由各大房仲業者所公布之數據見其端倪，影響所及，在營運成本居高情勢下，已有部分業者出現頂讓情況。其次，由內政部統計處所公布之不動產經紀業家數與經紀人、經紀營業員之增減變化檢視其產業營運之變化情況。

8.投資客是否不再進場購屋？
─平均地權條例修法影響多大？

自從今年1月10日立法院三讀通過平均地權條例修法之後，預售市場已不再出現100%完銷建案。

一般咸認其對整體市場之衝擊極為深遠，因此，市場景氣也隨之逐漸趨緩。

至於平均地權條例修法五大重點如下：

(1)限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售

(2)重罰不動產炒作行為

(3)建立檢舉獎金制度

(4)私法人取得住宅用房屋許可制

(5)預售屋解約要申報登錄

當前眾所矚目之焦點在於平均地權條例子法制定以及「不溯及既往原則」如何執行？

9.地主戶房價是否愈賣愈低？
─端視預售屋與新成屋是否競價求售

在景氣下降階段，地主深恐房價愈賣愈低，通常都會出現預售屋、新成屋與中古屋競價求售情況。

10.是否有愈來愈多的新成屋競價出售？
─建案餘屋+投資客釋出→直接衝擊房價

在預期下跌心理愈來愈濃厚情況下，建案餘屋在央行限縮貸款成數，以及投資客唯恐房價下跌為求保本爭相競價求售，而直接衝擊房價。而更重要的是，未來購屋者也必然會在預售屋、新成屋與中古屋之間的價差，衡量自身能力選擇購屋標的。

11.買賣移轉數量是否驟減？
─買賣移轉數據是觀察景氣最重要的指標

在預期房價下跌情況下，購屋者「停、看、聽」之觀望態度必然愈來愈明顯，而內政部所公布買賣移轉數據就是最佳佐證(詳請參閱附圖)。

12.易名再售
─是否影響施工品質與逾期違約情事

一般所擔憂的是在建案銷售欠佳情況下，部分體質不良的建商不得不將建案盤讓，影響所及，原契約約定事項是否能夠實現，甚或可能出現偷工減料，影響施工品質、建材等級或逾期違約等情事。

房地產景氣循環一波緊接一波，房價起伏變化備受關注，不論投資或自住，如能就以上十二項指標逐一追蹤檢視，在迎接理性購屋時代來臨之際，必能正確掌握轉折契機，選購到優良品牌並且兼具好地段的好產品！

點按圖片即可連結新聞出處

新聞來源  莊孟翰 / 理財周刊    2023-04-24