建築成本激增2022房價看漲

建築成本激增「力抗打房」2022房價看漲

ETtoday新聞雲 > 雲論  2022/02/18

 李沃牆/淡江大學財金系教授

 

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新冠疫情讓台灣壽險、金控業者改在國內獵地及買大樓;美中貿易戰後,政府推出「台商回台投資方案」鼓勵海外資金、台商回流下,也掀起一股購屋熱,助漲房市。

 

近年政府頻頻打房,但房價依然居高不下。據內政部不動產資訊平台最新資料顯示(如表1所列),去年(2021)第3季全國「房貸負擔率」為36.90%,較上季上升0.63%,較去年同季上升0.14%,房價負擔能力為略低等級,新北及北市分別為48.48%及63.11%。此外,全國平均「房價所得比」為9.24,為2017年第3季以來最高;而新北及北市則分別為12.13及15.86,依然是高不可攀,其他六都也不遑多讓。

 

表2為2021年第四季信義房屋指數,亦可看出在第四季均高於第三季,更高於去年同期。另由表3可知,無論是全國或是六都,2021Q4房價指數都是2016年以來最高點。

整體來看,2021年房價續漲,全年房市的交易量推估34.5至34.8萬棟,總銷售額近1.7兆(台幣,以下同),創下7年新高。另推案量不僅來到2016年「房地合一1.0」實施後的5年新高點,甚至六都外的縣市,也出現外溢效應及落後補漲趨勢。統計近一年漲幅除新北市外,至少一成以上,尤其台積電建廠效應持續發威,台南市漲幅高達28.6%,新竹縣市以27%緊跟在後,高雄則是22.4%。

 

新冠疫情讓台灣壽險、金控業者改在國內獵地及買大樓;美中貿易戰後,政府推出「台商回台投資方案」鼓勵海外資金、台商回流下,也掀起一股購屋熱,助漲房市。總結2021年在通膨升溫營建大缺工原物料成本大漲、加上海外台商重組供應鏈積極回台買地擴廠,以及貨幣寬鬆的超低利率下,全年土地成交量達2,893億元,為史上第三高;另商用不動產成交金額達1,528億元,創下歷年新高

 

在住宅房價方面,除新北接近前次高點外,其餘六都均創歷史新高價。預期今(2022)年的土地、房市,都會有潛在的需求,仍有一定的增漲

 

合理房價應如何估算

建築成本主要分為四大類,一、土地成本(占房價50%~70%),二、建造成本(占房價25%~25%),三、管銷費、廣告費及利息等總計成本(占房價10%~15%),四、合理利潤(占房價20%~30%)。持平而論,建商要合理利潤、買方要有合理房價天經地義。若攤開建商從購地以來的成本結構,就可以大致推估出,合理的房價範圍,做為房價評估的參考。

 

一般而言,價格的結構就是成本加利潤,最後就等於售價。房價行情=合理房價(含正常利潤)+泡沫(超漲,超額利潤)。

 

 

原物料工資大漲 建造成本居高不下

建造成本差異頗大,不同型態及不同建材,成本可能會差好幾倍。舉例而言,若透天住宅如不開挖地下室,每坪營造單價可能只要5至7萬;而一般的電梯大樓,基本款的每坪造價,大約是10萬至12萬不等,如果建物結構用到鋼骨,則每坪營造單價可能就上看17萬以上,豪宅再加上一些高檔的衛浴廚具地磚等,每坪造價可能就要30萬以上了。

建商在土地開發、營造及銷售期間,需承擔原物料上漲、景氣變動、利率上調等風險,自然會加上合理利潤在內。由於疫情持續,使得全球供應鏈仍陷入困境,加上原物料短缺迫使供應商調漲價格。據悉,近兩、三年營建成本大幅攀升三成,每坪造價成本15萬元的住宅大樓,現在要20萬元才能找得到營造廠發包,原本20萬元的現在至少要26萬元,營建工、料雙缺雙漲,房價自然不得不漲。

表4茲列舉近二年名知建設公司住宅建案施工費及原物料價格,可知其漲幅相當驚人。

 

 

那麼,建築成本要如何觀察呢?主要係由營造工程物價指數及該分類的組成細項來看。

茲說明如下。營造工程物價指數編製目的,為衡量台灣地區營造工程投入材料及勞務之價格變動情況。

營造工程總指數,組成項目包括:

一、營造工程-材料類:(一)水泥及其製品類、(二)砂石及級配類、(三)磚瓦瓷類、(四)金屬製品類、(五)木材及其製品類、(六)塑膠製品類、(七)油漆塗裝類、(八)機電設備類、(九)瀝青及其製品類、(十)雜項類。

二、營造工程-勞務類:包括(一)工資類、(二)機具設備租金類。

此指數以2005年為基期(指數100),據以作為調整工程款,並供政府有關施政決策之參考。

主計總處發布國情統計通報指出,2021年營造工程物價指數與2020年同期相較,漲勢顯著,2021年營造工程物價指數年增率達10.94%(如表5及表6所列),不僅遠高於2020年的1.42%,更創下13年來新高,而11月的指數達125.81為年度最高(如圖二所示)。其中,去年5月起營造工程物價指數漲幅均呈雙位數,7月漲13.71%、為2008年9月以來最高,12月受材料類價格轉弱影響,漲幅收斂為11.32%。

近年國內在台商回流建廠及半導體業者擴大投資等帶動下,工程量體大幅成長,推升國內營建勞務及材料需求,加上國際相關材料價格上揚,因此使得營造工程物價指數漲勢明顯。主計總處指出,若就2021年平均營造工程材料及勞務二大類指數觀察,材料類指數較2020年漲13.73%;如表7所列,權重最大(占比19.5%)的金屬製品類指數由前(2020)年的117.8漲至2021年的151.75,漲幅達28.82%,主因國際廢鋼行情上揚,鋼筋、鋼板及型鋼分別上漲38.69%、38.61%及25.11%所致。

機電設備類指數由106.59漲至119.62,漲幅為12.22%,主因國際銅價行情走高,帶動電線電纜漲32.57%所致。在勞務類部分則上漲6.36%,如表8所列,工資類指數由105.63漲至112.54,上漲幅度為6.54%,是因建廠等需求孔急,推升工資所致。此外,機具設備租金類亦漲了5.99%。

 

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